Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.

2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.

Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии — соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.

Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.

Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.

Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.

3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.

Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.

Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.

Комментируемая норма диспозитивна: расходы на содержание имущества и производство текущего ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть возложены на арендодателя. Стороны вправе оговорить любой из вариантов. Закон освобождает от обязанности производить текущий и капитальный ремонт арендаторов по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК) и по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК).

Последствия неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества надлежащим образом предусмотрены ст. 619 ГК РФ.

4. От ремонта следует отличать произведенные арендатором улучшения имущества, которые не установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью. Возмещение стоимости этих улучшений регулируется ст. 623 ГК РФ.

Кто должен оплатить ремонт нежилого помещения: арендатор или арендодатель?

В связи эксплуатации нежилого помещения ,имеющие крыльцо покрытое плиткой и эти плитки пришли в негодность их нужно заменить , кто должен произвести арендодатель или арендатор?

Ответы юристов (5)

Проведение текущего ремонта Гражданским кодексом РФ отнесено к обязанностям арендатора, если в договоре аренды не предусмотрено иное:

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотренозаконом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Замена облицовочной плитки в отношении жилых многоквартирных домов МДК 2-04.2004 отнесена к текущему ремонту, в части нежилого здания отдельных нормативов нет, поэтому предлагаю исходить из аналогичного положения.

Есть вопрос к юристу?

Елизавета, здравствуйте! Вообще-то всё должно быть прописано в договоре аренды. Составлялся ли передаточный акт. Это обязательное условие, т. е. приложение, а то, потом скажут, что пол был из марёного дуба. А что касается крыльца, то вы его можете отремонтировать в счёт оплаты договора аренды. Только заключите дополнительно соглашение о ремонте, а то кто-нибудь упадёт — руку, ногу сломает. И будет солидарная ответственность за материальный вред.

Вы на какой норме ответ основываете? По ГК РФ текущий ремонт производит арендатор.

И будет солидарная ответственность за материальный вред.
Мельникова Татьяна

Опять же — на какой норме основан ответ, если ГК четко определяет, кто из сторон какой ремонт осуществляет?

Анастасия, здравствуйте! Если бы у клиента всё было бы прописано в договоре, то мы бы с Вами ответы не давали. Вообще я всегда считала, что статья 612 ГК РФ регламентирует спор арендодателя и арендатора. Мы с Вами договор не видели и не знаем, что там прописано. Но догадываюсь, что не всё, раз возник такой вопрос

Считаю, что клиенту главное чтобы ему разрешили спорную ситуацию. Арендатор, согласно ч.1 ст.216 ГК РФ вправе удержать расходы за ремонт из арендной платы, уведомив об этом арендодателя. Если, конечно, не надо всю входную группу ремонтировать. С уважением и всего хорошего, Татьяна.

Ст. 612 на случай, когда передано имущество с недостатками. Если же плитки пришли в негодность в период аренды, как указывает клиент, то здесь текущий ремонт по ст. 616 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Несет ли ответственность арендодатель за имущество Арендатора, в случае аварии или пожара?

Я как ИП, сдаю в аренду другому ИП нежилое помещение.

В договоре аренды прописано, что я не несу ответственности за имущество Арендатора, находящееся в указанном помещении, в случае Аварии, пожара, протечек воды и др /хотя понимаю, что возможно этот пункт противоречит ГК РФ/.

Каковы шансы арендатора, взыскать с меня ущерб за свое имущество, которое утрачено в резальтате аварии, которая возникла не по вине арендатора?

Ответы юристов (9)

Ваша ответственность предусмотрена статьей 612 Гражданского Кодекса. См. ниже её текст.

Если произойдёт авария или пожар (или т.п.), то в любом случае должен быть составлен об этом акт соответствующим органом, в котором должна быть указана причина события. А исходя из причины, уже можно будет в суде установить виновника. Вот виновник и будет отвечать за ущерб.

ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Есть вопрос к юристу?

Арендодатель отвечает за недостатки имущества (и соответственно за причиненный вред), даже если он о них не знает.

ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Более того — Арендодатель по закону должен осуществлять кап ремонт имущества, если таковой требуется.

При этом если о том или ином недостатке вы уже знаете и оговорили их при заключении договора — ответственности можно будет избежать.

Другие публикации:  Ст 117 побои

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае важна еще причина пожара. Если причиной пожара стало то, что Вы к примеру не поддерживали инженерные сети в исправном состоянии, то в таком случае вина может быть возложена на Вас в случае, если у Вас по договору указано, что на Вас лежит обязанности по их обслуживанию.

Если же причина пожара никак не связана с Вашими виновными действиями, то в таком ситуации Вы ответственности никакой не несете.

Просто так в силу того, что Вы собственник Вы ответственность не несете.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Ключевой критерий тут вина лица — вас в данном случае. По ст 1064 гк ну кто причинил вред тот и будет его возмещать. Например если пожар или залив это будет признано форм мажором — Вы отвечать не будете. Если же по вашей вине это произошло (например не обслуживали трубы или допустили возгорание) то вред по итогам суды можно будет взыскать с вас.

На счет договора — Вы отвечаете за переданные помещения но не за деятельность арендатора и их последствия — то есть он и сам может быть виновен в какой то ситуации.

Здравствуйте, Олег! Данное условие неоднозначно. Оно, я бы сказала, декларативное. Все зависит от причин аварии, пожара, протечки воды и т.п.

Ведь в соответствии со ст. 9 ГК РФотказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае, если, например, пожар случится по Вашей вине, то арендодателю будет причинен материальный вред, который он вправе требовать возместить на основании ст. 1064 ГК РФ. Естественно, бремя доказвания Вашей прямой вины возлагается на арендодателя (если он предъявит претензию о возмещении вреда).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1.Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Тут весь вопрос в том, кто будет причинителем вреда в случае аварии, поскольку:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. (ст.1064 ГК РФ)

То есть вопрос именно в причине аварии. Опять же в соответствии со ст.616 ГК РФ:

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обращаю внимание, что нормы диспозитивные, а значит договором может быть предусмотрено иное.

То есть если авария произошла, например, вследствие того, что арендатор не поддерживал имущество в исправном состоянии, то есть не исполнял свои обязанности по договору аренды, то он и будет виноват.

А если это были недостатки сданного в аренду имущества, то причинителем вреда будет арендодатель.

Сам по себе договор аренды не возлагает на арендодателя обязанности заботиться об имуществе арендатора. Поэтому вы будете нести ответственность только если пожар произойдет по вашей вине.

Условие договора не соответствует закону только по одному параметру — нельзя договором исключить ответственность за умышленные действия:

4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Но в остальном — так можно.

Более того, при установлении кто виноват в пожаре будут изучаться условия договора на предмет где произошел пожар и кто несет ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности. Напр. часто пишут, что внутри помещения правила пожарной безопасности должен соблюдать арендатор. Это снимет с арендодателя ответственность во многих случаях, когда возгорание произошло внутри помещения.

Также пожар может возникнуть случайно или по вине третьих лиц (напр. энергоснабжающей компании). В этом случае арендодатель тоже не несет ответственности.

Если же пожар произошел из-за того, что арендодатель нарушил правила пожарной безопасности, то он будет нести ответственность за ущерб.

Если отвечать на Ваш вопрос кратко, то шансы взыскать ущерб с Вас у арендатора есть, но это зависит от многих факторов. Прежде всего от того, кто согласно договора аренды отвечал за пожарную безопасность на объекте (если мы говорим именно о пожаре), от того, чья вина в пожаре, соблюдались ли арендатором правила пожарной безопасности и т.п.

Вот пример судебного решения, когда арендатор обратился в суд с иском о взыскании ущерба имуществу от пожара, но в удовлетворении иска ему было отказано, вышестоящие инстанции поддержали решение суда первой инстанции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2015 N Ф05-2727/2015 по делу N А40-34550/14):

Требование: О взыскании убытков, причиненных пожаром.
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что в результате пожара в арендуемом помещении было полностью уничтожено имущество арендатора.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что очаг пожара возник в зоне ответственности арендодателя.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.01.2010 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 2-10 аренды нежилого помещения общей площадью 237,2 кв. м, под склад, сроком действия по 31.12.2011.
Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 03.01.2010 в удовлетворительном техническом состоянии, в спорном помещении проведено электричество.
Принадлежность недвижимого имущества на праве собственности ответчику подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2001.
В период действия договора аренды в складском помещении в ночь на 09.03.2011 произошел пожар, что подтверждается актом Управления МЧС по Пензенской области от 09.03.2011, в результате чего имуществу истца, находящемуся в арендуемом помещении, был причинен ущерб.
Согласно протоколу осмотра при входе в арендуемый истцом склад располагалась бытовая комната в виде металлического профиля, ограждающие конструкции которой до пожара были выполнены из горючего материала и уничтожены полностью огнем; в центральной части бытовой комнаты на бетонном полу располагается электрически-масляный обогреватель, системный блок ПК и обгоревший ЖК-монитор; у центра западной стены бытовки на полу, в слое пожарного мусора обнаружены фрагменты электророзетки с двумя гнездами с включенными в нее штепселями вилок электроприборов; а также медный электропровод, ведущий к обогревателю со следами оплавления наконечников вилки электроприбора.
Полагая, что ущерб от утраты имущества арендатора должен быть возложен на арендодателя, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика убытков в виде стоимости уничтоженного имущества и материальных ценностей в размере 2 042 000 руб.
В соответствии с положениями статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и убытками, наличие и размер понесенных убытков.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктами 5.2.2 — 5.2.4, 5.2.14 вышеуказанного договора на арендатора возложена обязанность при осуществлении хозяйственной деятельности обеспечивать в арендуемых помещениях и нести ответственность за соблюдение норм пожарной и электробезопасности с назначением ответственного за противопожарную и электробезопасность в день подписания договора и письменного уведомления об этом арендодателя; арендатор несет ответственность за исправное состояние используемых в арендуемом помещении электроприборов; монтаж и демонтаж, установка приборов контроля электропитания производится с письменного разрешения арендодателя; арендатор обязуется согласовать с арендодателем акт по разграничению ответственности за эксплуатацию электрооборудования и электрических сетей, находящихся в арендуемых помещениях, до подачи электроэнергии; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю. При этом арендатор обязуется соблюдать Инструкцию о мерах пожарной безопасности (приложение N 4 к договору), являющуюся неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 1.7 Инструкции в складских помещениях установка электронагревательных приборов и штепсельных розеток не допускается.
Пунктом 2.6 Инструкции не разрешается возводить в арендуемых зданиях, помещениях различного рода постройки и пристройки без письменного разрешения арендодателя и без учета и соблюдения противопожарных требований.

Судами установлено, что ответственным за обеспечение пожарной безопасности на срок действия договора назначен ИП Денисов М.Ю.
Согласно заключению эксперта от 28.03.2011 N 49-1-10 причиной установленной аварийной работы электрооборудования, а именно: находящегося в арендуемом истцом помещении в момент пожара масляного обогревателя, вследствие длительной работы его нагревательного элемента (перегрева) не исключены.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств, свидетельствующих о том, что очаг пожара возник в зоне ответственности арендодателя, истец не представил, акт разграничения ответственности за эксплуатацию электрооборудования (Приложение N 7 к договору аренды) в материалах дела отсутствует.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражные суды пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действием (бездействием) ответчика и наступившими последствиями, в связи с недоказанностью совокупности обстоятельств, необходимых для наступления деликтной ответственности ответчика, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Доводы заявителя кассационной жалобы, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.
Переоценка обстоятельств и доказательств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, недопустима при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение от 15 сентября 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 27 ноября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-34550/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Другие публикации:  Как красиво оформить отбивные

Это один из вариантов рассмотрения такого спора, но даже из него видно, что все зависит от нюансов.

Не успел ответить, ну да ладно..)

Поддерживаю мнения о том, что возмещать ущерб вы будете только в том случае, если он причинен вследствие ненадлежащего исполнения или неисполнения вами своих обязанностей. К таким обязанностям относится капитальный ремонт (если иное не предусмотрели договором) и передача помещения в состоянии, пригодном для использования.

Как пример — посмотрите судебный акт по случаю залива арендованного помещения. Суд исследовал обязанности арендодателя и пришел к выводу, что арендатор обязан восстанавливать ущерб только вследствие своих действий, выразившихся в ненадлежащем поддержании вверенных ему сетей:

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2014 года Дело N А40-81214/2013

Как следует из материалов дела, 01.02.2012 г. между ответчиком, ЗАО «Асфальтовый блюз» (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 01/02/12-САМ/ОНС, в соответствии с которым, истцу было предоставлено в аренду для размещения офиса нежилое помещение, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12, общей площадью 153, 2 кв. м.

07.07.2012 г. в результате аварии, происшедшей в расположенном над арендатором (истцом) помещении, принадлежащим ЗАО «Асфальтовый блюз», произошел залив всей площади арендуемого истцом помещения.

Ликвидация поломок оборудования и инженерных сетей возлагается на арендатора и производится за его счет только в случае, если причиной неисправности послужило неправильное использование арендатором данных видов оборудования и инженерных сетей, следовательно, на собственника (арендодателя) помещения возлагается бремя доказывания указанных обстоятельств (пункт 7.2.5 договора аренды)

Судом первой инстанции правильно установлено и не опровергнуто ответчиком, что в период с 07.07.2012 по 30.09.2012 офисное помещение не могло использоваться по назначению без проведения соответствующего ремонта и замены поврежденного имущества, арендодатель отказался восстанавливать помещение и уменьшать арендную плату за счет расходов, понесенных истцом.

Истец не имел возможности использовать помещение по вине арендодателя в течение последующих двух месяцев после залития, арендную плату производил, следовательно, собственник, не предоставив обусловленное договором исполнение обязательства, получил неосновательное сбережение денежных средств в виде уплаченной за этот период арендной платы и в силу ст.ст. 328, 1102, п.3 ст.1103 ГК РФ обязан возвратить неосновательно полученное.

Плюс есть понятие непреодолимой силы и умышленных действий третьих лиц. Н-р, пожар может возникнуть вследствие умышленного поджога — в этом случае должно быть возбуждено уголовное дело и ущерб, безусловно, должен возмещать не арендодатель, а лицо, совершившее преступление. Пожар может возникнуть вследствие удара молнии (чисто теоретически) — в этом случае, если претензий по проводке и заземлению не будет, отвечать не будет никто, т.к. виновных нет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Капитальный ремонт по договору аренды: за чей счет он будет проводиться

Капитальный ремонт по договору аренды: за чей счет он будет проводиться

В соответствии с ч.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если стороны «забудут» указать в тексте договора пункты, оговаривающие вопросы капитального ремонта, то после подписания и регистрации договора указанная статья ГК РФ будет напрямую регулировать отношения арендатора и арендодателя. И в случае возникновения объективной или субъективной (по заявлению одной из сторон) необходимости проведения капитального ремонта эта работа и затраты на ее осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение будет полностью соответствовать ст.210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны, а в случае судебного разбирательства заявленное требование не подлежит судебной защите. Конечно, если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.

Если арендодатель нарушает свои обязательства, арендатор может произвести капитальный ремонт за счет собственных средств. Затем он будет иметь право требовать от арендодателя возмещения расходов. Но они будут возмещены только в том случае, если они относятся к неотложному капитальному ремонту. Поэтому арендатор должен представить доказательства того, что:

капитальный ремонт был вызван неотложной необходимостью;
арендодатель такой ремонт в разумный срок не произвел.
Естественно, арендодатель должен быть уведомлен о необходимости ремонта. Чтобы арендодатель возместил все расходы, связанные с ремонтом, арендатору необходимо оформлять в установленном порядке все отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств, отражая их в бухгалтерской отчетности своего предприятия. Например, если арендатор заключил договор с бригадой вольнонаемных рабочих из стран СНГ, то для арендодателя, даже если он и согласится оплатить эти работы или соразмерно уменьшить арендную плату, могут возникнуть серьезные проблемы, особенно в том случае, если арендодатель не является собственником имущества или оно находится в государственной собственности.

Второй вариант — изначально закрепить в тексте договора положения о капитальном ремонте. Обязательно надо указать, кто будет проводить ремонт, кто и в каком порядке профинансирует. Возможно, это будет долевое финансовое участие или каждая из сторон возьмет на себя обязанности по проведению капитального ремонта определенных помещений, систем, коммуникаций и т.д.

Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Возможно, арендодатель предоставит ему взамен иные помещения. Следует оговорить, например, что они должны находиться на той же территории, в том же здании и т.д., будет ли предоставлена связь, изменится или нет арендная плата. Важно: если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Например, стоит закрепить в договоре обязанность арендодателя заблаговременно информировать арендатора о дате начала и окончания таких работ, а также о том, какие именно работы будут проводиться непосредственно в арендуемых помещениях.

Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему для защиты своих интересов нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы. Необходимо также учесть, в какие сроки должен быть проведен такой ремонт, будет ли собственник утверждать сметы и участвовать в подписании актов приемки работ. Возможно, что собственник имеет свои соображения о том, как должен проводиться ремонт. Если же в помещении необходимо провести особые виды работ (покрытие конструкций, стен огнезащитными материалами и т.д.), это также следует оговорить либо в самом договоре аренды, либо в приложении к нему. Но и этого бывает недостаточно.

Пример. В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При заключении договора арендатор заявил, что для достижения целей аренды ему необходимо переоборудовать помещения. В одном из пунктов договора такая возможность была предусмотрена. В этом же договоре было указано, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещения возмещаются арендатору путем частичного (до 50%) погашения арендной платы в течение 24 месяцев при предоставлении согласованных с самим собственником актов на выполнение работы. Работы были выполнены. Но арендатор на свое требование о соразмерном снижении арендных платежей получил от арендодателя отказ. Собственник мотивировал его тем, что у него нет достаточных оснований для уменьшения платежей, поскольку он не участвовал, как это было предусмотрено договором аренды, в согласовании актов на выполненные работы (не подписывал акты приемки работ и пр.). Арендатор оказался в сложном положении. Путем переговоров этот вопрос все-таки был урегулирован, но арендатору не удалось вернуть всех вложенных в ремонт и переоборудование помещения средств.

Другие публикации:  Системные требования aion legend

Бывает и наоборот. Если стороны заранее не оговорят пределы стоимости капитального ремонта, может статься, что арендодатель станет должником арендатора. Нередко взыскание такой задолженности становится поводом для обращения в суд. На практике на основании судебного решения взыскать такую задолженность возможно только в случае надлежащего и однозначного подтверждения понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту (сметы, акты, кассовые и товарные чеки, платежные поручения, договоры). При определении размера затрат арендатора, подлежащих возмещению, суд исходит не только из представленных доказательств, но и из того, насколько те или иные затраты были обоснованы с точки зрения здравого смысла. Из затрат арендатора подлежат возмещению только те, произведение которых было необходимо (замена труб, коммуникаций, укрепление конструкций и т.п.). Заранее не оговоренные «излишества» (фонтаны, камины, «теплые полы» и пр.) или дорогостоящие конструктивные улучшения, согласия на которые в процессе ведения ремонтных работ собственник не давал, возмещены не будут. Впрочем, собственник может и согласиться со всеми или частью тех улучшений, которые были произведены по инициативе арендатора.

Если арендатор согласился на произведение капитального ремонта за свой счет без уменьшения размера арендной платы, возмещения стоимости ремонта и иных льгот со стороны собственника, это условие впоследствии будет истолковано буквально и контрагентом по сделке (т.е. собственником), и судом. С момента вступления в силу договора, содержащего такое условие, в течение срока его действия эта обязанность собственника будет полностью переложена на пользователя — арендатора. Ссылка арендатора на заблуждения относительно существа и природы сделки в целом или конкретно этого ее условия не сможет реально изменить ситуацию.

Если арендатор соглашается на произведение капитального ремонта своими силами (например, ему нужно занять именно это помещение, и арендовать его удастся не иначе как с обязательным условием капитального ремонта), лучше не указывать конкретный срок его осуществления, а предусмотреть в договоре условие «разумного срока, обуславливаемого необходимостью капитального ремонта».

Тогда арендатору достаточно добросовестно исполнять все свои обязанности по закону и договору. А в случае судебного разбирательства по иску собственника доказывать то, что эта необходимость в проведении капитального ремонта все-таки наступила, должен будет сам собственник (арендодатель). Ему предстоит получать справки, заключения экспертов и прочие документы и доказательства, на сбор которых потребуется не один месяц. Практика показывает, что далеко не всегда суды при рассмотрении таких дел встают на сторону собственника.

Перед заключением договора обратите внимание на данные технического паспорта БТИ. Обязательно потребуйте его предъявления. Он должен быть выдан не ранее чем за шесть месяцев до заключения договора аренды. Попросите у собственника материалы независимой оценки стоимости и общего состояния здания, сооружения, помещения. Если недвижимость застрахована, попросите ознакомить с условиями договора страхования. В противном случае арендатор может против воли оказаться втянутым в конфликт страхователя (выгодоприобретателя) со страховой компанией.

Если срок действия договора аренды заканчивается, а капитальный ремонт даже и не начат и у арендатора нет желания его производить, то арендатору, если он испытывает давление со стороны собственника, имеет смысл как можно дольше тянуть время. Например, можно прибегнуть к услугам независимого эксперта, хотя это и повлечет дополнительные расходы.

В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору, что именно должно ремонтироваться, заменяться, какие работы необходимо произвести. Например, если арендатор занимает небольшое помещение в многоэтажном здании, должен ли он участвовать в таких работах, как обновление фасада здания, ремонт или замена кровли, лифтов, сантехники в уборных. Как правило, собственники стремятся, чтобы арендатор участвовал финансами, и, как правило, немалыми. Иногда собственники при проведении подобных ремонтных работ предлагают арендаторам финансово поучаствовать в ремонте мест общего пользования (холл, столовая, конференц-зал). Чаще всего арендодатель скрывает от арендатора полную смету расходов. Поэтому в договоре аренды лучше заранее указать объект или объекты капитального ремонта и четко установить, что это исчерпывающий перечень.

Досрочное рсторжение договора

Гарантия защиты прав стороны, добросовестно выполняющей свои обязательства по договору аренды, от самовольных (недобросовестных) действий другой стороны — установленный ГК РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если же арендатор, вопреки обязательствам, не производит в установленные договором или «разумные» сроки капитального ремонта, арендодатель также вправе потребовать досрочного расторжения договора. Он может это сделать и тогда, когда эта обязанность возникает у арендатора по закону.

Пример. Общероссийская общественная организация «Союз потомков Российского дворянства — Дворянское собрание» заключила договор аренды здания, являющегося памятником истории и культуры. По условиям этого договора арендатор взял на себя следующие обязательства:

использовать помещения исключительно по прямому назначению;
содержать их в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии;
без письменного разрешения арендодателя не производить их перепланировку и переоборудование;
своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт внутри арендуемых помещений.
Все эти пункты договора арендатор нарушил. Министерство имущественных отношений РФ обратилось в арбитражный суд. На основании актов приема-передачи имущества в аренду, проведенных проверок использования и содержания спорных помещений, документации БТИ, представленных сторонами писем, которыми они обменивались, суд по иску о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений установил следующие факты:

1. Арендатор не произвел текущий и капитальный ремонт помещений в предусмотренном договором объеме. Сроки проведения ремонта истекли. Суд не убедили доводы ответчика, что взятые им обязательства по проведению капитального и текущего ремонта внутри здания не могли быть исполнены, т.к. арендодатель не произвел капитальный ремонт с внешней стороны здания. Во-первых, сроки проведения ремонта арендодателем в договоре не были установлены. Во-вторых, в случае неотложной необходимости (согласно ст.616 ГК РФ) арендатор был вправе самостоятельно произвести такой ремонт, потребовав от арендодателя соответствующего возмещения.

2. Значительная часть помещений подверглась перепланировке, на проведение которой арендодатель согласия не давал. Несмотря на то, что данное обстоятельство не было указано в договоре аренды в качестве основания к расторжению договора аренды, суд посчитал, что это не исключает возможности применения ст.450 ГК РФ («Основания изменения и расторжения договора») и ст.619 («Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя»).

3. Был признан установленным факт размещения сторонних организаций в арендованных помещениях без разрешения арендодателя.

4. Арендатор не обеспечил сохранность и восстановление здания–памятника. Более того, его состояние значительно ухудшилось.

Иск удовлетворен в полном объеме.

Смысл ст.619 «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя» и ст.620 «Досрочное расторжение договора по требованию арендатора» ГК РФ в том, что при наличии установленного договором аренды срока действия договора досрочное расторжение такого договора по требованию одной из сторон производится в судебном порядке. Таким образом добросовестный исполнитель условий договора оказывается защищен от произвола.

Ст.619 и 620 ГК РФ содержат перечень оснований, который подлежит расширительному толкованию. Этот перечень не может быть сокращен сторонами. Например, условие договора аренды об отказе от прав требования расторжения договора по одному из оснований, указанных в данных статьях, является ничтожным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления письменного предупреждения (напоминания) арендатору о необходимости исполнить свои обязательства в срок. Следовательно, арендодатель должен принять меры к сохранению «материальных следов» такого уведомления — наглядно доказать, что арендатору такой документ направлялся (и, желательно, что он был получен). Почтовое уведомление о вручении не является полноценным доказательством, поскольку не подтверждает, что в конверт было вложено именно предупреждение (напоминание), а не что-нибудь другое. Если арендодатель не докажет, что предупреждение было направлено, суд может в соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ отказать в принятии иска к рассмотрению. Это дает возможность арендатору устранить в разумные сроки допущенные нарушения; в этом случае требование арендодателя о расторжении договора по ранее указанному основанию не будет подлежать удовлетворению.

Суд должен исследовать доводы сторон и с учетом фактических обстоятельств дела и требований законодательства разрешить вопрос.

Арендатор в споре о досрочном расторжении договора имеет несколько привилегированное процессуальное положение. Ст.620 прямо не обязывает предварительно письменно уведомлять арендодателя о необходимости устранения нарушений. Но в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ арендатор все-таки должен предложить арендодателю расторгнуть договор. В случае согласия на то арендодателя и отсутствия принципиальных споров по условиям расторжения договор может быть расторгнут и во внесудебном порядке.

В судебном порядке вопрос о досрочном расторжении договора по инициативе арендатора решается:

при отказе арендодателя расторгнуть договор во внесудебном порядке;
в случае отсутствия ответа на предложение о расторжении в установленный в этом документе срок. Если указание о сроке отсутствует, то в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ такой срок составляет 30 дней.
Чтобы не спровоцировать конфликт либо формальное судебное разбирательство по поводу досрочного расторжения договора аренды, иногда целесообразно включать в договор аренды условие о том, что договор заключен на неопределенный срок, либо вовсе не определять этот срок в договоре (п.2 ст.610 ГК РФ). Тогда каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Закон или договор может устанавливать иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Компания Вип-сервис предлагает свои услуги по ремонту офисов, квартир и т.д. Заказать ремонт можно по телефонам с сайта.

Наши телефоны (495) 730-50-30, 755-90-00

Еще статьи:

  • Какие предметы нужно сдать чтобы поступить на адвоката Какие предметы нужно сдавать при поступлении на адвоката Чтобы стать адвокатом с будущем, надо поступать на юридический факультет. Начать освоение данной специальности можно двумя способами: После окончания 9 […]
  • Приставы краснодара западного округа Отдел судебных приставов по Западному округу г. Краснодара Краснодарского края Адрес: 350078, г. Краснодар, ул. Тургенева, 183 Время работы: Вторник 09.00 - 15.00, Четверг 14.00 - 18.00 Телефон для справок: […]
  • Занижение страховой выплаты осаго Занижение суммы страховой выплаты по ОСАГО Занижение суммы страховой выплаты по ОСАГО является самым частным нарушением, страховщики используют это средство повсеместно. Выплаты урезаются как по указанию головного […]
  • Как оформляется долевая собственность на квартиру Как оформить долевую собственность? Возникновение общей собственности на жилье возможно в разных ситуациях: при наследовании недвижимости, при приватизации квартиры, а также если жилье было приобретено в брачных […]
  • Где можно сделать гражданство россии Куда обращаться для получения гражданства РФ в Москве Российская Федерация пользуется большой популярностью среди мигрантов из ближнего зарубежья, причем иностранные граждане стремятся в РФ не только с целью […]
  • Банки дающие кредиты под залог земли Кредит под залог земельного участка без подтверждения доходов Если вам срочно необходима сумма средств и у вас в собственности земельный участок (свыше 6 соток), то можно обратиться за помощью в банк. Банки […]
Договор аренды капитальный ремонт арендатор