Содержание:

Регистрация договора аренды

Действующее законодательство устанавливает, что регистрация договора аренды недвижимости, производится в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

При этом регистрация бессрочного договора аренды не является обязательной (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Но независимо от срока, на который заключается договор, он должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами, т.к. в противном случае он может быть признан недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды

Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) согласно перечню, установленному ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если у государственного регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов, достоверности указанных в них сведений или в наличии оснований для регистрации, он вправе приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения или другой недвижимости на срок не более одного месяца.

Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет для граждан 2000 рублей, а для организаций 22 000 рублей.

На регистрацию представляются:

— Если стороной договора является юридическое лицо — его учредительные документы, копия свидетельства о государственной регистрации, копия свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы (решения) о наделении полномочиями лиц подписавших договор или доверенность, если договор был подписан представителем.

Если копии указанных документов уже подавались в органы Росреестра, то вместо них может быть представлена выписка из ЕГРЮЛ, не старше одного месяца, свидетельствующая об отсутствии изменений.

— Для граждан — документ удостоверяющий личность.

— Если интересы гражданина или организации в Росреестре представляет другое лицо, то доверенность на регистрацию договора аренды должна быть удостоверена нотариально.

— Договор аренды в количестве, равном количеству сторон договора и еще один оригинал или нотариально удостоверенная копия, которая остается в деле.

— Акт приема-передачи арендуемого имущества, если он является неотъемлемой частью договора аренды.

— Платежное поручение или квитанция, подтверждающие уплату пошлины за регистрацию договора аренды.

— Заявление на регистрацию договора аренды, которое может подать одна из сторон договора.

— В зависимости от конкретного случая в регистрирующий орган должны быть представлены дополнительные документы.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В данном случае желательно получить кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый Росреестром, для того, чтобы сверить сведения, указанные в договоре со сведениями, имеющимися в регистрирующем органе.

Если данный документ уже представлялся в органы Росреестра, регистрирующий орган может освободить заявителя от обязанности его повторного предоставления.

Регистрация договора аренды жилого помещения (квартиры)

В данном случае, кроме кадастрового паспорта необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на заключение договора, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или лица признанные недееспособными или ограниченный в дееспособности.

Если арендодателем квартиры выступает государственный или муниципальный орган, необходимо предоставить, его распоряжение о предоставлении помещения в аренду.

При этом нужно учитывать, что жилые помещения предоставляются в аренду только юридическим лицам, а гражданам они предоставляются на основании договора найма.

Регистрация договора аренды земельного участка

Для регистрации указанного договора предоставляется кадастровый план земельного участка, выданный органом, уполномоченным на это Росреестром.

Таким образом, не допускается гос. регистрация договоров аренды земли, если участок не прошел кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, т.к. в этом случае он не является индивидуализированным как объект недвижимого имущества.

Стоимость регистрации договора аренды

Услуги нашей компании по сопровождению государственной регистрации договора аренды недвижимости на территории Москвы и Московской области стоят 10 000 рублей. Государственная пошлина и услуги по получению документов БТИ и кадастрового плана земельного участка в указанную стоимость не включаются

Следующие материалы:

  • На сегодняшний день регистрация индивидуального предпринимателя производится Федеральной налоговой службой РФ в лице территориальных налоговых инспекц …

«>Документы для регистрации ИП
Действующее законодательство устанавливает, что документы на государственную регистрацию выпуска акций, размещаемых при создании акционерного общества …

Коротко о главном: выбираем адрес юридического лица

Партнер консалтинговой компании «Право Роста»

специально для ГАРАНТ.РУ

На сегодняшний день вопрос выбора юридического адреса для компании, планирующей изменить свое местонахождение и внести соответствующие изменения в учредительные документы и ЕГРЮЛ, приобретает особую актуальность в связи с грядущими изменениями законодательства с 1 января 2016 года. Суть изменений заключается в том, что процесс регистрации смены адреса компании будет проходить в два этапа и занимать не менее 30 календарных дней, в то время как сегодня он составляет пять рабочих со дня предоставления документов в регистрирующий орган (п. 6 ст. 17 в новой редакции, п. 1 ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Поэтому до 31 декабря текущего года включительно еще можно подать документы в налоговую инспекцию по старым правилам. Для тех, кто выбирает адрес для вновь создаваемой компании (первичная регистрация) или тех, кто сегодня не уверен в надежности уже используемого юридического адреса, мы подготовили краткий обзор нюансов, на которые стоит обратить внимание при подборе адреса регистрации компании.

Начнем с того, что рассмотрим само понятие «юридический адрес». В соответствии со ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа. То есть юридический адрес – это тот адрес, по которому зарегистрирована компания. Он указывается в учредительных документах каждого предприятия.

Хотелось бы отметить, что юридический адрес по своим функциям играет роль «лица» для бизнеса. Это именно та деталь, на которую в первую очередь обращают внимание все контрагенты и контролирующие органы и от того, какой он будет во многом будет зависеть имидж предприятия, а также дальнейшая судьба самого бизнеса и предприятия. Поскольку в случае «массового адреса», ваша организация попадает в категорию «фирм-однодневок», а это чревато определенным риском для бизнеса. Более того, ошибка в подборе юридического адреса может стать фатальной уже в самом начале, еще только при регистрации компании, ведь вынесение отказа в связи с недостоверными сведениями о юридическом адресе – это довольно частое явление.

Рассмотрим различные варианты решения вопроса по подбору юридического адреса.

Регистрация компании по домашнему адресу директора или участника

Такое решение выбирают большинство начинающих предпринимателей, у которых нет финансовых возможностей арендовать офис или если в наличии офиса пока нет необходимости.

Регистрация по домашнему адресу участника (директора) возможна, однако, позиция регистрирующих органов по данному вопросу неоднозначна. Рассмотрим данную ситуацию с точки зрения законодательства. С одной стороны ст. 54 ГК РФ гласит: государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (то есть места жительства учредителя-директора). Однако, в ст. 288 ГК РФ говорится, о том, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Опять же ст. 17 Жилищного Кодекса РФ допускает ведение предпринимательской деятельности (кроме промышленного производства) лицу, проживающему на законных основаниях, если не нарушаются права и интересы других жильцов.

Таким образом, из-за коллизии правовых норм по данному вопросу возможны и отказы в регистрации по домашнему адресу. Регистрирующие органы зачастую, вынося отказы в регистрации на домашний адрес, ссылаются на ст. 288 ГК РФ. Однако, Постановление ФАС Центрального округа от 22 января 2013 г. № А54-4428/2012 подтвердило возможность использования жилого помещения для регистрации общества в жилом помещении. Кроме того после Письма ФНС от 23 сентября 2011 г. № ПА-21-6/293 позиция регоргана по данному вопросу поменялась в лучшую сторону.

Итак, выделим плюсы регистрации компании по домашнему адресу:

  • отсутствие затрат на этапе регистрации компании;
  • своевременное получение корреспонденции компании.
  • есть вероятность отказа в регистрации и как следствие временные затраты на разбирательства;
  • смена учредителя или руководителя в процессе деятельности компании могут привести к необходимости изменять юридический адрес.

Идеальный вариант, или Регистрация компании в нежилом помещении, находящемся в собственности или на праве аренды

Самым логичным, законным и правильным способом является регистрация в помещении, где в действительности планирует осуществлять деятельность или уже функционирует компания. Если помещение находится в собственности, что бывает крайне редко, то это идеальный вариант, в данной ситуации подбирать юридический адрес нет необходимости.

В большинстве же случаев нежилые помещения для регистрации, а также ведения компанией деятельности предоставляются на основании договора аренды. Вариант абсолютно стандартный и рабочий, но просто все только на первый взгляд.

Наиболее распространена ситуация, когда компания только создается, а не меняет юридический адрес, и в первом случае существует ряд сложностей. К примеру, ответственные начинающие предприниматели тщательно изучают нормативные акты, подбирают помещения для аренды и приходят к собственнику для оформления договорных отношений. Вот тут их и ожидают сюрпризы. Так как юридического лица у них еще нет, то и заключить договор аренды они не могут, а для регистрации компании необходимо гарантийное письмо от собственника, в котором владелец офиса подтверждает свое согласие на использование его помещения в качестве юридического адреса и о его намерениях заключить договор аренды после регистрации. Многие собственники не соглашаются выдать такое гарантийное письмо, более того, часто они вообще против регистрации предприятий на их помещения. А без согласия собственника помещения, даже при условии аренды офиса, зарегистрировать компанию невозможно. При смене юридического адреса все несколько проще, по крайней мере, до 1 января 2016 года. Договор аренды офиса заключается сразу, все необходимые документы передаются в налоговую инспекцию и смена адреса происходит успешно. С учетом нововведений этот процесс будет занимать значительно больше времени.

  • полное соответствие требованиям законодательства в части совпадения юридического и фактического адреса регистрации;
  • реальное нахождение компании по данному адресу, возможность получения корреспонденции вовремя;
  • «солидность» для контрагентов.
  • высокая стоимость адреса, не все начинающие предприниматели могут себе позволить данные расходы по аренде помещения в самом начале деятельности;
  • сложность получения гарантийного письма для вновь создаваемой компании;
  • отказы регистрирующего органа, вследствие не подтверждения собственником (через территориальную налоговую) предоставления данного адреса.

Аренда рабочих мест/переговорных (коворкинг)

Для тех, у кого нет необходимости начинать свой бизнес именно с поиска помещения, сегодня, в век технологичных решений, есть возможности работать без наличия офисного помещения, и тогда стоит рассмотреть другие варианты получения «юридического адреса».

Данным решением является «коворкинг» или аренда рабочих мест, с правом указания юридического адреса в учредительных документах. В данном случае вновь образуемая компания арендует рабочее место у собственников офисных помещений или «коворкинг-центров». Сейчас для этого также создаются инкубаторы и центры при поддержке Правительства РФ.

Другие публикации:  Статья 100 гражданский кодекс

Основной опасностью в данном варианте выступает риск обращения к недобросовестным исполнителям, которые предлагают так называемые «экспресс адреса» без документов, либо же по поддельным документам(зачастую это просто массовая регистрация). Такие адреса, как правило, имеют определенные признаки: невозможность обеспечить почтовое обслуживание; кратковременная аренда (субаренда) помещения или рабочего места; невозможность ознакомления с оригиналами документов о праве собственности; невозможность пролонгации договора аренды; невозможность оплаты по безналичному расчету; стоимость ниже рыночной. Данные адреса являются неподтвержденными со стороны собственников нежилых помещений (или законными представителями собственников).

Подтверждаемые собственниками (или законными представителями собственника) нежилых помещений адреса всегда имеют: подтверждение от собственника нежилого помещения в любой момент всего срока аренды адреса; возможность фактического просмотра помещения по данному адресу; возможность ознакомления с оригиналами правоустанавливающих документов на нежилое помещение (свидетельство о праве на собственность, схему (экспликация) БТИ); возможность почтового обслуживания; возможность реальной аренды, встречи проверок; оплата по безналичному расчету; возможность встречи с собственником помещения; гарантированный возврат в случае отказа регистрирующего органа из-за адреса денежных средств за адрес, государственной пошлины и нотариальных расходов.

  • приемлемая стоимость (14-45 тыс. руб.);
  • дополнительные сервисы (переговорные, почтовое обслуживание, а также секретарское и бухгалтерское обслуживание и т.д.);
  • сложность в подборе рабочего места, которое не является массовым;
  • сложности с подбором банка для открытия расчетного счета, так как они отрицательно относятся к «договору аренды рабочего места».

В заключение хотелось бы отметить, что ответственный подход к выбору адреса местонахождения компании позволит не тратить время и средства на его смену. Актуальность этого вопроса возрастает с каждым днем, при условии, что новые изменения в законодательстве начнут работать в самом ближайшем будущем.

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Договор аренды и найма.

Договора аренды и найма – документы, регулирующие правовые отношения между участниками сделки по съему жилья. Отличия между этими документами заключаются в следующем:

  • Договор найма заключается между физическими лицами;
  • Договор найма будет являться арендным, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, при этом помещение не может быть использовано в предпринимательских целях.
  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

  • Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
  • Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

  • Гарантия защиты прав участников сделки.
  • Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
  • Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

  • Касается только жилых помещений.
  • Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
  • Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

  • «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

  • Два экземпляра договора.
  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия.

○ Регистрация договора аренды.

Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, заключается арендный договор, согласно которому помещение может использоваться в целях проживания. Для регистрации договора аренды действует тот же алгоритм, что и для договора найма:

  • Подача заявления.
  • Предоставление личных документов сторон и документов на жилье.
  • Чек об оплате госпошлины (для юрлица – 22 тыс. руб.).

✔ Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

  • Гарантия получения стабильного дохода.
  • Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

  • Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

○ Регистрация договора при субаренде.

Соглашение о сдаче жилья в субаренду (когда наймодателем выступает квартиросъемщик) не отличается от требований к арендному договору. Поэтому он также подлежит государственной регистрации, если срок его действия более 1 года в порядке, установленном для других видов договора:

  • Подача заявления одним из участников сделки.
  • Предоставление документов (на жилье и личных).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Без данной процедуры документ будет считаться недействительным, а сделка не заключенной.

Важно, что для регистрации потребуется присутствие собственника квартиры либо нотариально заверенное согласие от него.

Таким образом, государственная регистрация соглашений о сдаче жилья является обязательной процедурой при соответствующем сроке действия документа.

✔ По истечению срока договора, арендодатель и арендатор продлили его, нужно ли регистрировать.

Если в документе указано, что по истечению срока действия он будет считаться продленным на тех же условиях, то новая регистрация не требуется. А если нужно оформлять новое соглашение, его также придется регистрировать, оплачивая госполшину, если срок его действия больше года.

✔ Что если квартира сдается безвозмездно, арендатор только оплачивает коммунальные.

В данном случае нужно составить договор безвозмездной аренды, в котором будет прописана обязанность оплаты коммунальных услуг квартирантом. Такой документ будет выступать гарантом выполнения квартирантом своих обязанностей и даст вам возможность потребовать компенсации в случае их нарушения.

Интервью с юристом компании КриптоЛинк Светланой Хохловой о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Договор аренды и найма.

Договора аренды и найма – документы, регулирующие правовые отношения между участниками сделки по съему жилья. Отличия между этими документами заключаются в следующем:

  • Договор найма заключается между физическими лицами;
  • Договор найма будет являться арендным, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, при этом помещение не может быть использовано в предпринимательских целях.
  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

  • Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
  • Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

  • Гарантия защиты прав участников сделки.
  • Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
  • Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

  • Касается только жилых помещений.
  • Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
  • Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

  • «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

  • Два экземпляра договора.
  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

Другие публикации:  Налог определение из нк

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия.

○ Регистрация договора аренды.

Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, заключается арендный договор, согласно которому помещение может использоваться в целях проживания. Для регистрации договора аренды действует тот же алгоритм, что и для договора найма:

  • Подача заявления.
  • Предоставление личных документов сторон и документов на жилье.
  • Чек об оплате госпошлины (для юрлица – 22 тыс. руб.).

✔ Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

  • Гарантия получения стабильного дохода.
  • Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

  • Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

○ Регистрация договора при субаренде.

Соглашение о сдаче жилья в субаренду (когда наймодателем выступает квартиросъемщик) не отличается от требований к арендному договору. Поэтому он также подлежит государственной регистрации, если срок его действия более 1 года в порядке, установленном для других видов договора:

  • Подача заявления одним из участников сделки.
  • Предоставление документов (на жилье и личных).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Без данной процедуры документ будет считаться недействительным, а сделка не заключенной.

Важно, что для регистрации потребуется присутствие собственника квартиры либо нотариально заверенное согласие от него.

Таким образом, государственная регистрация соглашений о сдаче жилья является обязательной процедурой при соответствующем сроке действия документа.

✔ По истечению срока договора, арендодатель и арендатор продлили его, нужно ли регистрировать.

Если в документе указано, что по истечению срока действия он будет считаться продленным на тех же условиях, то новая регистрация не требуется. А если нужно оформлять новое соглашение, его также придется регистрировать, оплачивая госполшину, если срок его действия больше года.

✔ Что если квартира сдается безвозмездно, арендатор только оплачивает коммунальные.

В данном случае нужно составить договор безвозмездной аренды, в котором будет прописана обязанность оплаты коммунальных услуг квартирантом. Такой документ будет выступать гарантом выполнения квартирантом своих обязанностей и даст вам возможность потребовать компенсации в случае их нарушения.

Интервью с юристом компании КриптоЛинк Светланой Хохловой о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как на стадии учреждения ООО, заключить договор аренды жилого помещения с физическим лицом, являющимся директором этого ООО

Вопрос-ответ по теме

Как правильно заключить договор аренды жилого помещения для регистрации ООО с физическим лицом по адресу прописки данного лица (собственника квартиры), если он является генеральным директором данной фирмы, но не является учредителем данной организации? Желательно прислать форму договора аренды на 11 месяцев. Какие плюсы и минусы данного договора аренды?

1. В данной ситуации нужно заключить предварительный договор аренды. На стадии учреждения ООО заключение такого договора законом не допускается, поскольку до окончания регистрации ООО не признается созданным (п. 3 ст. 2 Закона об ООО), а следовательно, не вправе заключать сделки, в том числе предварительные договоры. Однако иногда налоговые органы настаивают на представлении данного документа. В таком случае при согласии будущего арендодателя можно оформить такой договор. При этом следует помнить, что никаких юридических последствий он не влечет.

2. Форма предварительного договора аренды жилого помещения аналогична форме предварительного договора аренды не жилого помещения. См. 2. Формы.

3. На практике бывает недостаточно документов, представление которых является обязательным в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о государственной регистрации). Несмотря на то что перечень документов является закрытым (ст. 9 и 12 Закона о государственной регистрации), налоговые органы могут отказать в регистрации по причине отсутствия дополнительных документов. Особо следует отметить, что при подаче документов на регистрацию сотрудник налоговой инспекции может не потребовать представить дополнительные документы, однако через установленный срок инспекция вынесет решение об отказе. Поскольку отсутствие документов, не предусмотренных законом, не может являться основанием для отказа в регистрации, в качестве такого основания в своем решении инспекция обычно указывает на отсутствие какого-либо обязательного документа.

По вопросу о необходимости представления на регистрацию документов, подтверждающих юридический адрес создаваемого ООО, сложилась противоречивая судебная практика. См. 3. Справочники.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip-версия

1. Рекомендация: Какие документы могут потребоваться для регистрации ООО

На практике бывает недостаточно документов, представление которых является обязательным в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о государственной регистрации).

Несмотря на то что перечень документов является закрытым (ст. 9 и 12 Закона о государственной регистрации), налоговые органы могут отказать в регистрации по причине отсутствия дополнительных документов.

Особо следует отметить, что при подаче документов на регистрацию сотрудник налоговой инспекции может не потребовать представить дополнительные документы, однако через установленный срок инспекция вынесет решение об отказе. Поскольку отсутствие документов, не предусмотренных законом, не может являться основанием для отказа в регистрации, в качестве такого основания в своем решении инспекция обычно указывает на отсутствие какого-либо обязательного документа.

Зачастую отказ налоговых органов можно оспорить в суде, настаивая хотя бы на том, что все документы были представлены и это подтверждается соответствующей распиской. Однако этот процесс займет несколько месяцев. В связи с этим заявители идут на уступки, подчиняясь требованиям налоговых органов и оформляя дополнительные документы.

Если заявитель все же решит оспаривать решение налоговых органов, то нужно ссылаться не только на статьи Закона о государственной регистрации, но и на положения Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств (утвержден приказом Минфина России от 22 июня 2012 г. № 87н). В частности, в пункте 18 указанного регламента продублирован исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации.

Зачастую сотрудники налоговых органов, осуществляющие государственную регистрацию, руководствуются в первую очередь устными и письменными указаниями, полученными от своего руководства, и только во вторую очередь – законом.

В связи с этим перечень документов, подаваемых на государственную регистрацию, и требования к их оформлению и содержанию могут неожиданно измениться без публичного сообщения об этом заявителям.

Рекомендуем непосредственно перед регистрацией уточнять перечень документов и требования к их оформлению и содержанию в налоговой инспекции, осуществляющей государственную регистрацию. Также обращаем внимание на то, что в каждой налоговой инспекции, осуществляющей функции регистрирующего органа, могут быть свои требования к пакету документов.

Документы, подтверждающие юридический адрес ООО

К таким документам обычно относят:

Представление таких документов не является обязательным, однако иногда налоговые органы настаивают на этом и, отказывая в регистрации, ссылаются на то, что они не были представлены.

Основание для отказа в регистрации обычно указывается в следующей форме: «. среди представленных для государственной регистрации документов отсутствуют: заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, по форме Р11001, утвержденной … а именно: содержащие достоверные сведения об адресе (месте нахождения) создаваемого юридического лица. ».

Предварительный договор аренды

На стадии учреждения ООО заключение такого договора законом не допускается, поскольку до окончания регистрации ООО не признается созданным (п. 3 ст. 2 Закона об ООО), а следовательно, не вправе заключать сделки, в том числе предварительные договоры. Однако иногда налоговые органы настаивают на представлении данного документа. В таком случае при согласии будущего арендодателя можно оформить такой договор. При этом следует помнить, что никаких юридических последствий он не влечет.

Гарантийное письмо

Под гарантийным письмом понимается письмо от собственника помещения, в котором предполагается нахождение вновь создаваемого ООО.

Форма письма законодательно не установлена, при этом в нем должно указываться, что собственник обязуется предоставить по договору аренды создаваемому ООО помещения в качестве места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а также выражает согласие на указание при регистрации ООО адреса данного помещения в качестве юридического адреса.

Копия свидетельства о регистрации права собственности

Копия свидетельства о регистрации права собственности на помещение должна быть заверена подписью и печатью уполномоченного лица арендодателя.

Если создаваемое ООО планирует заключить договор субаренды, то дополнительно к копии свидетельства рекомендуется предоставить в налоговую инспекцию копию основного договора аренды. При этом из договора аренды должно следовать, что собственник не возражает против регистрации ООО по месту нахождения его помещения. Вместо этого также может быть представлено согласие собственника помещения на регистрацию ООО по месту нахождения помещения.

По вопросу о необходимости представления на регистрацию документов, подтверждающих юридический адрес создаваемого ООО, сложилась противоречивая судебная практика.

Пример из практики. Тот факт, что в налоговой инспекции есть письмо от собственника помещения с просьбой не регистрировать компании в этом помещении, не должен являться основанием для отказа в регистрации

Суд признал незаконным решение об отказе в регистрации. При этом суд счел незаконными действия регистрирующего органа, направленные на изменение установленного законом порядка государственной регистрации на основании обращений каких-либо юридических лиц в регистрирующий орган с просьбой не совершать регистрационных действий. Изменение установленного законом порядка государственной регистрации возможно только посредством внесения таких изменений законодательным органом (постановление ФАС Московского округа от 14 мая 2010 г. № КГ-А40/4114-10 по делу № А40-94135/09-106-569).

Владислав Кузнецов,

шеф-редактор ЮСС «Система Юрист»

2. Формы: ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Москва«17» января2014г.

Закрытое акционерное общество «Альфа», именуемоев дальнейшем «Арендодатель», в лице
генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании
устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма
«Гермес»», именуемоев дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Ивана
Ивановича Иванова, действующего на основании устава, с другой стороны заключили
настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (далее – основной договор), основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором. Основной договор должен быть заключен сторонами настоящего договора в течение 3 (трех) месяцев с момента подписания настоящего договора. Под заключением основного договора в течение трех месяцев имеется в виду, что за 3 (три) месяца основной договор будет подписан и зарегистрирован. Обязательства из будущего основного договора возникнут у сторон настоящего договора с момента заключения основного договора аренды.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

2.1. Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул.
Михалковская, д. 20, 2-й этаж, помещения № 15–16, во временное владение и пользование
Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение
(далее – помещение).

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается
свидетельством о государственной регистрации права от 1 сентября 2004 г. № 77 АБ
737373 (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем
документе).

Помещение предоставляется Арендатору для использования под офис (цели использования).

Общая площадь предоставляемого помещения – 50кв. м.

Другие публикации:  Как оформить мешочек

Помещение состоит из двух комнат площадью 20 и 30 кв. м.

Техническая характеристика помещения, предоставляемого Арендодателем, приведена в
выписке из технического паспорта, выданной «15» октября2012г. территориальным
отделением БТИ по ЮЗАО г. Москвы (наименование органа), являющейся неотъемлемой
частью настоящего договора (приложение 1).

2.2. Оценочная стоимость помещения с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки
на день заключения настоящего договора составляет 1 000 000 (один миллион) руб.

2.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по
настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные
линии и иное имущество, установленные в помещении.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении, приводится
в приложении 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

2.4. Оборудование арендуемого помещения средствами защиты от несанкционированного
проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация при
необходимости круглосуточной охраны производятся за счет арендатора.

2.5. В случае если Арендодатель выставит арендуемое помещение для продажи, Арендатор
имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого
добросовестного приобретателя.

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

3.1. Арендодатель в пятидневный срок после заключения основного договора передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

3.2. Вместе с помещением сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в приложении 2 к настоящему договору.

3.3. Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам,
указанным в приложении 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей
эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие
пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Арендодатель вправе:

– контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

– беспрепятственно посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных
функций;

– осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего
договора.

4.2. Арендодатель обязан:

– предоставить Арендатору помещение в порядке, установленном в разделе 3 настоящего
договора;

– производить за свой счет капитальный ремонт помещения;

– принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в помещении не по вине
Арендатора;

– информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему
договору помещения;

– в случае отчуждения помещения информировать об этом Арендатора не позднее чем за 30
календарных дней до регистрации перехода права собственности; при этом переход права
собственности на помещение от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для
изменения или расторжения настоящего договора.

4.3. Арендатор вправе:

– сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или физическому лицу,
предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

– по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять
произведенные Арендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без
ущерба для помещения (отделимые улучшения);

– после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых
улучшений помещения, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного
письменного согласия Арендодателя;

– с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими
государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с
переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные
конструкции помещения.

4.4. Арендатор обязан:

– принять от Арендодателя помещение в порядке, установленном в разделе 3 настоящего
договора;

– использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в пункте 2.1 настоящего
договора;

– своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

– производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в пригодном для
эксплуатации состоянии;

– соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования,
предъявляемые к пользованию помещением;

– обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и
муниципальных органов свободный доступ в помещение для осуществления контроля,
выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

– не позднее чем за 60 календарных дней (срок) до истечения срока действия основного договора аренды сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договор аренды помещения на новый срок.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор вступает в силу в день его подписания.

Срок аренды по основному договору будет составлять три года (лет, месяцев) с моментарегистрации договора.

5.2. Арендатор имеет (имеет, не имеет) преимущественное право на заключение договора
аренды помещения на новый срок после истечения срока действия основного договора аренды.

5.3. В случае если после истечения срока основного договора Арендатор продолжает
пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то основной договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на срок, указанный в пункте 5.1 настоящего договора.

6. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

6.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия основного договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 1000
руб. за один квадратный метр площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 500
000 руб. (Пятьсот тысяч руб.).

Ставка арендной платы включает плату за пользование частью земельного участка, которая
занята частью здания и необходима для ее использования, и компенсацию (возмещение)
расходов (затрат) по оплате коммунальных (горячая вода, холодная вода, отопление,
канализация, электричество) и эксплуатационных услуг. В стоимость аренды не входит
оплата телефонных переговоров и Интернета, которая осуществляется Арендатором
самостоятельно и за свой счет.

6.2. Указанная в пункте 1.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной,
пересмотру и изменению в течение срока действия основного договора аренды не подлежит.

6.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не
зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой
арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором
соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного
платежа.

6.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

– первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение пятидневного срока,
считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения;

– последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 5-гочисла месяца,
следующего за истекшим.

6.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на
расчетный счет Арендодателя.

7. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение
обязательств по настоящему договору, а также по основному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

7.2. При наступлении указанных в пункте 7.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, основному договору аренды, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить об этом в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основному договору аренды стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории России.

8.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в основном договоре аренды,
Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 процента от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 50 процентов от суммы платежа.

8.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, основного договора аренды, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случаях, предусмотренных законодательством, применяется досудебный порядок разрешения
споров.

В случае если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров или в
досудебном порядке, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в Арбитражном суде г. Москвы

(указать название и местонахождение арбитражного суда).

9. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

9.1. По требованию Арендодателя основной договор аренды может быть расторгнут:

– при нецелевом использовании Арендатором помещения;

– при существенном ухудшении состояния помещения по вине Арендатора;

– при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

9.2. По требованию Арендатора основной договор аренды может быть расторгнут:

– при непредоставлении Арендодателем помещения в срок, установленный договором;

– при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещение в
непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

9.3. Настоящий договор, основной договор аренды может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и
переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

10.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в
письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

10.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с изменением законодательства
становится недействительным, то это не затрагивает действительности остальных его
положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного
положения положением, позволяющим достичь сходного результата.

10.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих адресов, номеров телефонов,
телефаксов, телексов не позднее 10 рабочих дней со дня их изменения.

10.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной
настоящего договора, все его права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его
правопреемнику.

10.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются правила,
установленные гражданским законодательством, действующим на территории России.

10.7. Настоящий договор составлен в 2 (двух) экземплярах на русском языке. Все экземпляры
идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр
настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: копия технического паспорта БТИ, копии поэтажного
плана и экспликации к поэтажному плану, перечень передаваемого имущества.

11. АДРЕСА СТОРОН

Арендодатель: ЗАО «Альфа». Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, ИНН
7708123456 КПП 770801001

Арендатор: ООО «Торговая фирма «Гермес»». Адрес: 104055, г. Москва, ул. Лесная, д. 69

Еще статьи:

  • Понятие экспертиза дтп Экспертиза ДТП: знайте свои права и водите аккуратно Ежегодно количество автомобилей в городах прирастает высокими темпами. Наличие машины в семье – дело привычное. И пробками в час пик и на выезде из города в уикэнд […]
  • Как оформить дтп на месте без гибдд Как оформить ДТП без вызова ГИБДД? Самостоятельное оформление ДТП водителями без участия сотрудников полиции возможно только при одновременном соблюдении следующих условий (п. 5 ст. 11, п. 1 ст. 11.1, п. 1 ст. 14.1 […]
  • Как отомстить за увольнение с работы Как отомстить за увольнение? 6 реальных историй Как отомстить за увольнение? 1. Пол Бэнтли, пекарь Данного товарища пригрозили отправить в отпуск имени Ф. Гампаза невинную безделушку календарь с девушками, украшавший […]
  • Кого дешевле вписать в осаго Как сэкономить на ОСАГО в 2019 году — застраховать машину дешевле и не переплачивать за полис В последнее время волну негодования вызывает цена за оформление полиса ОСАГО. Для новичка сесть за руль автомобиля ВАЗ 2107 […]
  • Сколько стоит лицензия охранника екатеринбург Обучение частных охранников Согласно закону РФ от 11 марта 1992 г "О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации" право на приобретение правового статуса частного охранника предоставляется […]
  • Завещание русского фашиста fb2 Завещание русского фашиста Завещание русского фашиста Издание: Издательство: ФЭРИ-В Подписано в печать: 2001 Страниц: 512 Для данного свойства не объявлены единицы измерения. «» не объявлена ​​как допустимая […]
Договор аренды с регистрацией юридического лица