ОСОБЕННОСТИ ВВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ

Секция: 11. Экономика

II Студенческая международная заочная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум: общественные и экономические науки»

ОСОБЕННОСТИ ВВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ

На современном этапе развития рыночных отношений, проявляется весомая значимость налогового института, вследствие чего возникает необходимость в реформировании налоговой системы в целом. Данное направление модернизации диктуется инновационными тенденциями развития рынка и общества, тем самым способствует реализации мероприятий, направленных на изменения в налоговой системе Российской Федерации. На сегодняшний день в России действует реформа, улучшающая технологию и процесс исчисления и взимания налогов, а также качество и достоверность официальной отчетности доходов и имущества. Следует отметить, что наиболее активно проявляется внедрение единого налога на недвижимость по всей территории РФ. Анализируя результаты исследования целесообразности и эффективности применения единого налога на недвижимость в стране, можно выявить ряд рекомендаций в теоретическом и практическом аспектах. В соответствии со статьей 132 Конституции РФ, местное самоуправление обладает полномочиями самостоятельно утверждать и исполнять местный бюджет, а также устанавливать и местные налоги и сборы [1]. Регионы, обладающие достаточно устойчивой материально-финансовой базой, имеют преимущества в выполнении своих основных функций, однако следует учесть влияние мирового кризиса 2008 года на экономику России, в результате которого снизились доходы местных бюджетов, что привело к «стагнации» в развитии всех сфер жизнедеятельности. Основная часть консолидированного бюджета субъекта РФ приходится на налоговые доходы, среди которых следует выделить: налог на прибыль физических лиц, акцизы, налог на имущество организаций и налог на добычу полезных ископаемых. Рассматривая налог на имущество организаций, были выявлены недостатки: в плане неполного учёта и недостоверной оценки недвижимости, неразвитости унифицированной формы налогообложения объектов недвижимости, что и сказывается на утрате фискальной значимости недвижимого имущества.

Разработка и первое чтение законопроекта о налоге на недвижимость были осуществлены в 2004 году. На протяжении восьми лет была проведена колоссальная доработка единого налога на недвижимость по её рыночной стоимости, в ходе которой применялись методы научного эксперимента. Так, в 2012 году в качестве налогового эксперимента был введён единый налог на имущество в некоторых регионах страны.

На сегодняшний день, существует масса результатов практического применения данного налога, среди которых необходимо выбрать наиболее эффективный вариант и способ становления системы налогообложения недвижимости. Однако практическое применение налога выявило множество недочётов в сфере недвижимости, в частности, слаборазвитой взаимосвязи между государственными органами, что проявляется в обмене информацией о налогоплательщиках, также узко применимая методика расчёта в реальных условиях. Исследуя внутреннюю структуру налога на недвижимость, следует отметить, что налог на имущество физических лиц был введён в использование 9 декабря в 1991 году, который стал неотъемлемой частью муниципальных бюджетов. Объектом налогообложения, по данному налогу, стали как помещения и сооружения, так и доля в праве общей собственности. Налоговая база определяется с помощью инвентаризационной стоимости имущества, по состоянию на 1 января года, следующего после отчётного. Органы технического учёта и инвентаризации высчитывают данную инвентаризационную стоимость, которая определяется с учётом динамики роста цен на стройматериалы, также сюда включается восстановительная стоимость и износ строения на дату переоценки [2].

Налоговые льготы устанавливаются в соответствии с законодательством субъектов РФ, а налоговые ставки устанавливаются от 0,1 % до 2 %. Следующий элемент системы — это налог на землю. Варьирование налоговой ставки по данному налогу от 0,3 % до 1,5 % , однако, производимые расчёты строятся на основе кадастровой стоимости, которая в свою очередь зависит от количественных и качественных характеристик земельных участков, если он будет использоваться по назначению. Некой особенностью кадастровой оценки является то, что земля сельскохозяйственного назначения зачастую превышает её рыночную стоимость в 2—5 раз. Рассматривая данные налоги, которые схожи по своей структуре, нужно отметить, что исчисление по перечисленным налогам ведется как на твёрдых ставках, так и на адвалорных (для физических лиц применяется прогрессивный метод). Говоря о налоговых базах, следует заметить, что их подсчёт производится на основании различных стоимостных показателей, проблемой которых является неточность в отображении действительной цены недвижимости [4]. Анализируя перспективы введения единого налога на недвижимость на всей территории Российской Федерации, можно сделать вывод, о необходимости создать соответствующее правовое пространство, оформить реестр гражданских прав на недвижимость, эффективно осуществлять работу в государственном земельном кадастре, разработать методы профессиональной оценки недвижимости, учет возведенных и возводимых строений на подведомственной территории. Таким образом, субъекты РФ, которые реализуют все указанные критерии, смогут полноценно перейти на единый (консолидированный) налог на недвижимость, отказавшись от трёх отдельных налогов, что в свою очередь, упростит работу налоговых служащих, а также создаст благоприятный климат (справедливость и гласность) для налогоплательщиков. Так как налоговая ставка по консолидированному налогу на недвижимость будет удерживаться на уровне 0,1 % от рыночной стоимости объекта налогообложения, это создаёт положительный характер налоговых поступлений и кроме того не обременяет налогоплательщиков. Для лиц, доходы которых ниже прожиточного минимума, и для людей, обладающих жильем меньше 55 м 2 , Правительство РФ будет предоставлять льготы по уплате налога, и возможна ещё более снисходительное решение — это применение налоговой ставки в размере 0 %. На сегодняшний день остается лишь один не рассмотренный вопрос об имуществе, прилежащем к территории объекта налогообложения (спортивные площадки, подвалы, чердаки и т. д.), которое не учитывается при исчислении налога, однако на основании Жилищного кодекса РФ, который отражает пропорционально площади квартиры долевое участие жителей многоквартирных домов к имуществу, прилежащему к территории жилых домов [3]. В результате чего возникают спорные вопросы, решением которых станет лишь унификация метода налогообложения земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества. В законодательстве Российской Федерации отсутствует стратегическая методология по формированию и оценке объектов недвижимости, что создает обязанность к устранению пробела в законодательстве страны. Таким образом, можно обобщить все результаты о проведённом анализе нововведения, причём выделяя положительную и отрицательную стороны. Положительный характер налога на недвижимость заключается в том, что слияние налогов на имущество и землю снизит затраты на администрирование налога, создание единой базы данных по объектам недвижимости, начнёт действовать постоянный и надежный источник налоговых поступлений в местные бюджеты, в основе которого кроется принцип справедливого налогового бремени. Кроме того, постоянные доходы местного бюджета стимулируют реализацию социально — экономических проектов, которые повысят уровень жизни населения. К отрицательной стороне введения налога на недвижимость можно отнести:

  • снижение спроса на недвижимость;
  • увеличение расходов на содержание жилья;
  • приостановка строительства, как многоквартирных домов, так и малоэтажных;
  • сокращение сделок аренды и купли-продажи;

Говоря о перечисленных выше отрицательных последствиях, следует выделить несколько вариантов снижения налогового риска, т. е. избежать негативного последствия при уплате налога на недвижимость. Во-первых, что необходимо заметить, это защищённость налога. Суть данной особенности заключается в непосредственном использовании жилья, т.е. уплата единого налога на недвижимость распространяется на тех лиц, которые оплачивают коммунальные услуги, поэтому результативно было бы включать сумму налога в расчёты энергосбыта, теплоэнерго, водоканала. Подобные действия широко применяются в практическом использовании налога на добавленную стоимость. Во-вторых, современная экономика делает упор на открытости и прозрачности действий государства, в частности в сфере налогообложения. Правительство РФ стремится создать условия, при которых налогоплательщики способны следить за целевым использованием денег, что исключит сомнения в целесообразности уплаты налога, а это в свою очередь сведет к минимуму социальную напряженность. В-третьих, объективной мерой для любой недвижимости является площадь, выраженная в квадратных метрах, все остальные показатели субъективны.

Подводя итоги, можно сказать, что единый налог на недвижимость повлияет на уровень жизни населения, благоустройство социально значимой недвижимости, однако для реализации поставленных целей нужно учитывать «комфортное» для населения введение налога. Под этим следует понимать методику исчисления налога, в которую включается платежеспособность, уровень доходов граждан, принципы открытости и справедливости в распределении налогового бремени. Благодаря этому сумма налога будет зависеть от площади жилья, чем больше она, тем, соответственно, выше сумма налога. Для социальной защиты определенных категорий граждан должны использоваться налоговые вычеты, которые обеспечат перенос налогового бремени с низкообеспеченного слоя населения на тех лиц, которые обладают дорогими объектами недвижимости. Исчисление налога на недвижимость будет установлено настоящим законом (Налоговым кодексом РФ), согласно которому максимальная ставка равна 0,1 % от кадастровой стоимости, однако в каждом субъекте РФ местные власти будут рассчитывать свою налоговую ставку, с учётом федеральной. Отсюда могут возникнуть разногласия в плане стоимости жилья, ведь установление высокой налоговой ставки повлечёт повышение цены за квадратный метр, вследствие чего, снизится спрос на жилье и повысится предложение на рынке недвижимости. Единый налог на недвижимость, введенный на всей территории России, окажет свое влияние на местные бюджеты, на развитие налогового управления, упрощение в уплате налога, в связи с унификацией платежей, обеспечение справедливого налогового бремени.

Список литературы:

  1. Конституция Российской Федерации [ Текст ]: офиц.текст. М.: Юристъ, 2012. 63 с.
  2. Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть первая и вторая [Текст].офиц.текст. М.: Проспект, КноРус, 2012. 832 с.
  3. Налоговая политика. Теория и практика для магистрантов [Текст]: // под ред. И.А. Майбурова. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. 519 с.
  4. Does Tax Competition Raise Voter Welfare. Besley T., Smart M. [Text]. — London: London School of Economics, 2011. — 21 с.

Как правильно рассчитать налог на недвижимость и стоит ли оспаривать кадастровую стоимость?

Что облагается налогом?

Налог на имущество физических лиц представляет собой фактически налог на недвижимость. Основные объекты налогообложения: квартиры (комнаты), жилые дома, гаражи и машиноместа, а также объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения. При этом объектом налогообложения будет именно недвижимость, на которую зарегистрировано право собственности, а плательщиком налога — собственник, указанный в Едином реестре прав на недвижимость.

Как рассчитывается налог?

Ранее налог на имущество с физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества, однако начиная с 2015 года идет постепенный переход регионов на расчет исходя из кадастровой стоимости. В 2015 году таких регионов было 28 (включая Москву и Московскую область), в 2016 — 49 (в том числе Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в 2017 году — уже 61. Окончательно процесс перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости должен быть завершен к 2020 году. Полный перечень регионов и год, в котором был осуществлен переход на расчет по кадастровой стоимости в соответствующем регионе, можно посмотреть на официальном сайте Налоговой службы.

Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость, рассчитанную БТИ в соответствии с Приказом Минстроя России №87 от 04.04.1992 г. Фактически она представляет собой восстановительную стоимость имущества (рассчитанную исходя из стоимости материалов на момент строительства) с учетом износа, скорректированную на различные коэффициенты. В ней отражаются площадь самого помещения, тип дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, однако не учитываются такие факторы как местонахождение объекта и стоимость земельного участка под ним, его транспортная доступность, степень комфортности и т.п.

Другие публикации:  Уход за ребёнком инвалидом входит в стаж

Оценка кадастровой стоимости предполагает определение рыночной стоимости и, соответственно, учет всех описанных выше факторов.

В связи с этим максимальные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью будут в отношении относительно старых объектов, расположенных на наиболее привлекательных (и дорогостоящих) земельных участках (например, в центре города). Разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости новостроек будет существенно меньше. Особенно существенная разница наблюдается в Москве, где стоимость объекта может возрасти в 30-40 раз.

Узнать инвентаризационную стоимость имущества может только собственник имущества, лично обратившись в БТИ. Информацию о кадастровой стоимости имущества можно получить на сайте Росреестра (например, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Для определения налоговой базы стоимость имущества корректируется на налоговые вычеты и льготы, устанавливаемые Налоговым кодексом и местными нормативно-правовыми актами.

Как изменились ставки?

Базовые ставки по налогу на имущество и основные льготы зафиксированы в Налоговом кодексе РФ. При этом ставки и льготы по налогу могут корректироваться (в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ) местными нормативно-правовыми актами, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами соответствующих городов.

Понижающие коэффициенты

После перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости уровень ставок налога (0,1-2%) остается прежним, а база для расчета налога существенно увеличивается: как правило, кадастровая стоимость в несколько (а иногда и в десятки) раз превышает инвентаризационную. В связи с этим Налоговым кодексом РФ установлены понижающие коэффициенты, которые применяются к разнице между суммой налога, рассчитанной по новым правилам, и суммой налога, рассчитанной в последний год применения старых правил. Понижающие коэффициенты применяются в течение первых четырех лет после перехода на новые правила и составляют: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 — в третий год и 0,8 — в четвертый год. Начиная с пятого года (например, в отношении Москвы — с 2019 года) налог уплачивается в полном размере.

Как оспорить кадастровую оценку?

С переходом на расчет налога на имущество исходя из рыночной стоимости сумма, подлежащая уплате, неуклонно растет. Это связано как с постепенной отменой понижающих коэффициентов, описанных выше, так и с резким одномоментным повышением стоимости объекта.

Предполагается, что кадастровая оценка должна отражать рыночную стоимость объекта. В то же время, на практике у собственников зачастую возникают сомнения в объективности кадастровой оценки и желание ее оспорить.

Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) или в судебном порядке.

Плюсы обращения в комиссию:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца) (в судебном порядке — 2 месяца с возможностью дополнительного продления);
  • отсутствие судебных расходов (например, на госпошлину, судебную экспертизу);
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке (однако присутствует также вероятность оспаривания решения, вынесенного комиссией в пользу физического лица, органами местного самоуправления).
  • статистика удовлетворения требований комиссией (около 50%) несколько ниже, чем судами (около 60%);
  • при положительном решении комиссии потенциальное снижение стоимости, как правило, ниже, чем при решении суда (комиссия — 10-20%, суд — около 40%). При этом стоит учитывать, что и суд при вынесении решения, скорее всего, не будет основываться на отчете оценщика, предоставленном истцом, а назначит судебную экспертизу, которая обычно дает промежуточную величину.

Несколько примеров из реальной практики рассмотрения дел в суде:

  • Объект: жилой дом площадью 286 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 38,2 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 11,8 млн рублей; а судебная экспертиза оценила рыночную стоимость в 14,2 млн рублей.
  • Объект: квартира площадью 190,3 кв. м, квартира площадью 157,4 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 51,6 млн рублей и 42,7 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 27,8 млн рублей и 21,7 млн рублей; результат судебной экспертизы — 48,9 млн рублей и 39,4 млн рублей.

За и против обжалования

На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если ее пересмотр даст возможность получить выгоду от налоговой экономии. Для этого следует оценить как общий размер налоговой экономии (т.е. как изменится сумма подлежащего уплате налога), так и затраты на пересмотр кадастровой стоимости.

При оценке налоговой экономии нужно обратить внимание на следующие факторы:

  1. Применяется ли кадастровая стоимость для расчета налога по конкретному имуществу? Помимо налога на имущество, в настоящее время кадастровая стоимость служит базой для расчета земельного налога (в отношении земельных участков) и налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества (если указанная в договоре цена продажи имущества меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 («расчетная стоимость»), то налог на доходы рассчитывается исходя из такой расчетной стоимости). Если кадастровая стоимость уже определена, но еще не применяется для расчета налога, суд может отказать в ее изменении.
  2. Действительно ли кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной? Получить ответ на этот вопрос могут помочь как оценочные организации, предоставляющие подобные услуги, так и общедоступная информация, в том числе данные Росреестра об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в различных регионах.
  3. На какой период будет распространяться эффект от изменения кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру (не чаще одного раза в 3 года (2 года применительно к Москве и Санкт-Петербургу) и не реже одного раза в 5 лет), поэтому максимальный эффект будет иметь оспаривание кадастровой стоимости сразу после ее установления или пересмотра. Измененная по результатам обжалования кадастровая стоимость учитывается начиная с того года, в котором было подано заявление налогоплательщика о несогласии с установленной стоимостью. После пересмотра кадастровой стоимости ее величину нужно оспаривать заново.
  4. Нет ли каких-либо дополнительных осложняющих факторов? Например, отказ в пересмотре кадастровой стоимости вероятен, если объект снят с кадастрового учета (например, в случае сноса строения либо объединения или разделения земельных участков).

Сколько придется потратить на обжалование?

Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:

  • стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
  • стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
  • государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
  • стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.

В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.

Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.

В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов. Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.

ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ:БЫТЬ ИЛИ НЕ БЫТЬ?!

Введение единого налога на недвижимость, которое обсуждается ещё с 2004 года и планировалось уже в начале 2013 года, похоже снова откладывается по ряду причин, среди которых такие, как затянувшийся процесс по постановке всех объектов недвижимости на кадастровый учет, доработка методики определения кадастровой стоимости, а также неоднозначная реакция общественности и оценка экспертов по этому поводу. Новый срок назначен на январь 2015 года, но учитывая нерешенность ряда важных задач он может затянуться и до 2018 года.

В настоящее время для собственников недвижимости предусмотрены налоги двух видов: земельный налог и налог на имущество.

Земельный налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка на местном уровне, выполненной Росреестром. Он равен 0,3 % для земель с/х назначения и предназначенных для использования под жилыми строениями; для участков иных категорий земельный налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости. По ставкам это не сильно отличается от того, что в проекте.Однакосегодня зачастую не учитываются наличие на участке улучшений. Более того, из-за несовершенства существующей системы кадастровой оценки, созданной чиновниками, не редки совсем уж парадоксальные случаи, когда владельцам участка, купленного за 9 млн рублей, приходило уведомление о кадастровой стоимости земли в 250 млн рублей.

Что же касается второго, то «налог на имущество физлиц в России до сих пор находится в архаичном состоянии, — говорит ведущий научный сотрудник Института «Центр развития» ВШЭ Андрей Чернявский. — Оценку имущества для формирования налоговой базы осуществляет БТИ по инвентаризационной стоимости, тем самым владельцы старых и новых квартир ставятся в неравное положение: рыночная стоимость их квартир может быть одинаковой, а налоги, которые они платят, – различаться в разы».Инвентаризационная оценка привязана к стоимости строительства и износу зданий, но не учитывает его месторасположение и рыночные цены. Отсюда — погрешности при начислении налога.
Размер налога на имущество после увеличения в 2011 году сейчас составляет 0,1 % при инвентаризационной стоимости объекта менее 300 000 рублей; до 0,3 % при цене от 300 000 до 500 000 рублей; при цене имущества свыше последней цифры налог составит от 0,3 до 2 %.

Удобство единого налога на недвижимость эксперты не подвергают сомнению. Как правило, недвижимость и земля у физических лиц территориально представляют собой единый объект, поэтому очевидно, что и налог с этого объекта должен быть один. Это несомненно оптимизирует процессы администрирования налога, сократит затраты времени и сил.

Однако при этом налоговая нагрузка на граждан, даже с учетом возможных послаблений со стороны местных властей, может вырасти в 2-3 раза.

Единый налог на недвижимость планируется рассчитывать на основе кадастровой стоимости недвижимости.

Основой реформы налогообложения недвижимости должна стать модель массовой оценки, вещь весьма трудоемкая и затратная. Ее создание было поручено Росреестру. При этом ведомство вправе привлекать на субподряд частных профессиональных оценщиков, что опять таки не исключает ценовой сговор, новые возможности для коррупции. «В России попробовали пойти по такому пути при создании земельного кадастра. Государство разрабатывало методологию, нормативы, Роснедвижимость выполняла функции налогового оценщика. Однако такой подход оказался не бесспорным: земельный кадастр получился не вполне совершенным. Сейчас сделана попытка передать эту работу на аутсорсинг профессиональным оценщикам. Параллельно вводится процедура досудебного оспаривания результатов оценки, механизм имущественной ответственности оценщика. Как это сработает — жизнь покажет. Пока это метод проб и ошибок, такой ползучий эмпиризм», — комментирует вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.

Другие публикации:  Возврат денег за неисполнение договора

Минфин обещает, что при кадастровой стоимости принадлежащей физическому лицу недвижимости до 300 млн рублей ставка налога не будет превышать 0,1% для жилья, 0,5% — для иных зданий, 0,3% — для земель сельхозназначения, занятых жилищным фондом, для дачных и приусадебных участков, 1,5% — для прочих земель.

Также власти акцентируют внимание на социальной составляющей реформы. Предусматривается ряд налоговых послаблений. Стандартные, применяемые ко всем собственникам жилья без исключений: за жилье общей площадью менее 20 кв. м налог платиться не будет (т.е первые 20 кв.м жилья налогом облагаться не будут), так же как и за земельные участки площадью меньше 6 соток. Специальные льготы распространяются на отдельные категории налогоплательщиков -инвалидов первой и второй групп, пенсионеров, ветеранов и участников ВОВ- они освобождены от налога на недвижимость при владении жильем площадью до 50 кв. м.

На важность разработки «хорошо выстроенной» системы льгот и компенсаций указывает также эксперт направления «Муниципальные финансы и межбюджетные отношения» Института экономики города Юлия Чалая. «В противном случае пенсионер, владеющий квартирой в центре Москвы, будет обязан платить с нее настолько большие налоги, что ему придется продать свою квартиру» — поясняет эксперт. Такая ситуация, в свою очередь, вызовет увеличение спроса, а следовательно, цен на жилье эконом-класса и, возможно, арендных ставок.

«Вообще, налог на недвижимость — это налог для умного государства, а не для сильного. Наломать дров с этим налогом можно выше крыши. Например, спровоцировать обострение социальной напряженности, если ввести его неграмотно. Недавно в Латвии по требованию банка реконструкции и развития с целью уменьшения дефицита бюджета был одномоментно введен налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости. В итоге во многих городках люди побросали все и уехали в Евросоюз, поскольку бремя оказалось неподъемным», — комментирует один из экспертов по недвижимости.

налог на имущество по кадастровой стоимости

Конституционный суд вынес вердикт в пользу многодетной матери по делу об исчислении налога на имущество

Налогоплательщик вправе требовать использования для расчета налога на имущество сведений о кадастровой или рыночной стоимости, если в субъекте РФ ставки исчисляются еще по инвентаризационной стоимости. Такой вердикт вынес Конституционный суд. Постановление было оглашено сегодня, но пока не опубликовано на сайте КС.

В суд обратилась собственник дома на окраине Барнаула, мать троих малолетних детей. За 2016 год ей начисли налог на имущество исходя из инвентаризационной стоимости в размере 47, 6 тыс. руб. При этом если бы налог считался от кадастровой стоимости, то он составил бы всего 2 тыс. рублей. Добиться пересчета налога не удалось. Суды не нашли для этого оснований, поскольку в Алтайском крае не принято решение об определении налоговой базы на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заявительница посчитала, что при равных обязанностях налоговая нагрузка на равноценное имущество не может многократно различаться лишь в зависимости от региона нахождения имущества. В связи с этим она просила признать статью 402 Налогового кодекса РФ не соответствующей Конституции РФ.

КС напомнил, что налогообложение должно быть основано на конституционном принципе равенства и экономической обоснованности. Целью внесенных в 2014 году в НК РФ изменений, регламентирующих уплату налога на имущество физических лиц, было приближение оценки недвижимости к рыночной стоимости и обеспечение более справедливого распределения налогового бремени

Законодатель правомерно установил переходный период до 2020 года для адаптации граждан к вносимым изменениям. Кроме того процедура кадастровой оценки сложная и затратная, поэтому властям регионов нужно время для её проведения.

Однако налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости недвижимости, не может быть существенно (в том числе, многократно) больше, чем рассчитанный по его кадастровой стоимости. Иначе налогоплательщики могут оказаться в неравном положении с собственниками аналогичного имущества в других регионах страны, где используется кадастровая стоимость.

Законодательство РФ не исключает определения кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости до завершения в субъекте РФ общей кадастровой оценки. Поэтому, чтобы избежать несправедливого налогообложения имущества граждан, для расчета налога может применяться уже установленная в субъекте РФ для этой недвижимости кадастровая стоимость, даже если она официально еще не используется в регионе для целей налогообложения. Если кадастровая стоимость объекта еще не определена, то по решению суда либо налогового органа для расчета налога возможно применение рыночной стоимости недвижимости, указал КС.

Суд постановил, что положения Налогового кодекса РФ должны применяться с учетом такого истолкования. То есть, налогоплательщик вправе требовать от налогового органа использования для расчета налога на имущество сведений о кадастровой или рыночной стоимости имущества и соответствующего размера налоговой ставки. Саму статью 402 НК РФ оставили без изменения.

Дело заявительницы должно быть пересмотрено в соответствии с постановлением Конституционного суда. Однако окажется ли она в выигрыше еще неизвестно. Поскольку пока кадастровой оценки её дома не проводилось, о чем сообщалось на открытом заседании по этому делу 17 января. Заявительница владеет домом в 282 кв.м. на берегу Оки, а рыночная цена таких домов составляет от 6 до 15 млн. рублей.

Определение имущественного налога по кадастровой стоимости

Единый налог на недвижимость действует с начала 2015 года и заменяет существовавшие ранее земельный и имущественный сборы. В чем его существенное отличие? Теперь в качестве базы при подсчете суммы к уплате будет браться во внимание не инвентаризационная стоимость объектов, которая давно устарела и не соответствует действительности, а кадастровая.

Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости в 2015 году, будет отражать фактическую цену недвижимости – квартиры, дачи, частного дома, участка земли, гаража и прочего имущества.

Новая система расчета

Порядок определения налога по кадастровой стоимости на имущество физических лиц действует с 2015 года и постепенно за 4 года охватит все регионы страны. Так, на сегодняшний день такой расчет используют ФНС 28 субъектов РФ, в том числе столицы и Московской области. Уведомления с новыми суммами будут получены жителями этих регионов уже в следующем, 2016 году.

Однако сумма может быть увеличена незначительно, поскольку в переходный период будут использоваться коэффициенты, понижающие конечный размер налога. К 2020 году планируется, что все субъекты перейдут на новый порядок, а коэффициенты действовать не будут.

Кадастровая оценка призвана установить реальную стоимость объекта недвижимости. В первую очередь устанавливается категория имущества. Оценку проводят госорганы, данные заносятся в Кадастр. ГКО (государственная кадастровая оценка) может быть проведена только по решению регионального органа власти не чаще, чем раз в пятилетку.

Процесс выглядит следующим образом:

  • формируется перечень всех объектов, в отношении которых будет проводиться оценивание;
  • на выполнение оценки проводится конкурс, выигравшие его компании (оценщики) будут производить установление кадастровой стоимости указанных в перечне объектов;
  • после получения результатов они фиксируются, публикуются и заносятся в реестр Кадастровой палаты;
  • полученные данные используются в сделках с недвижимостью и для определения величины налога.

Определение величины налога

Недвижимостью, подлежащей налогообложению, новый закон считает квартиру, машино-место, комнату в квартире или коммуналке, частный дом, помещения под ателье, студиями, галереями, гаражи, хозяйственные строения более 50 метров квадратных площади, а также дачные домики, состоящие в жилом фонде или построенные на участках, выделенных под ИЖС или ведение дачного хозяйства.

Используется в подсчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости недвижимости ставка в трех размерах:

  • 0,1% от стоимости взимается в том случае, если базой выступает частый дом (в том числе и недостроенный) или квартира, а также гаражи и машино-места;
  • 2% — этот размер ставки применим к дорогостоящим объектам, кадастровая стоимость которых оценена выше 300 миллионов;
  • все прочие объекты облагаются сбором по ставке 0,5% от кадастровой оценки.

Чтобы предупредить резкий скачок суммы налоговых обязательств для владельцев недвижимости, решено было применять в определении размера понижающий коэффициент. До 2019 года будет действовать такой коэффициент, который будет повышать налог не более чем на 20%. Уже с 2019 года коэффициенты перестанут действовать и плательщики получат уведомления с фактической суммой к оплате.

Определенным образом производится расчет налога по кадастровой стоимости, если владельцу недвижимости принадлежит лишь часть его:

  • Определяется база по налогу с учетом новых правил. Из суммы отнимаются все вычеты, которые полагаются владельцу, и о которых он заявил в налоговую структуру.
  • После необходимо провести кадастровую оценку 1 метра квадратного: общую стоимость делят на количество квадратных метров площади объекта.
  • Затем стоимость этого метра квадратного необходимо умножить на базу, облагаемую налогом.
  • После размер доли в имуществе умножается на полный метраж, подлежащий налогообложению.
  • Рассчитывается сумма: до 2019 с понижающим коэффициентом, после – без его применения.

Земельный налог

Поскольку участки земли также относятся к недвижимому имуществу, изменения в законодательстве коснулись налога на землю. Так, кадастровая стоимость земельных участков будет проводиться раз в пять лет и не чаще, чем раз в три года для подсчета налога. Устанавливается, прежде всего, категория земли: сельскохозяйственная, под жилищное строительство, дачные и приусадебные постройки и так далее.

Используются следующие ставки по налогу:

  • 0,3% от стоимости земли уплачивают владельцы участков – физлица;
  • 1,5% – размер ставки для организаций, предприятий, владеющих землей.

Деление это очень условное, поскольку в первую очередь в расчет берется категория земли и ее предназначение. Например, 0,3-процентная ставка применима к участкам, которые задействованы в сельском хозяйстве, выделены под ИЖС. Ставка в 1,5% используется для коммерческих земель, используемых с целью получения дохода, хотя владельцем такого участка может быть и физлицо-ИП.

Перед тем как рассчитать налог по кадастровой стоимости, необходимо узнать ее в органах ФНС или на Публичной кадастровой карте, а затем воспользоваться калькулятором, который есть на официальном сайте ФНС и других ресурсах.

Налог на землю и имущество, рассчитываемый органами ФНС от кадастровой стоимости, несомненно, будет выше прежнего, причем иногда в десятки раз. Особенно крупное увеличение заметят владельцы недвижимости, расположенной в элитных районах столицы и крупных городов. Также почувствуют разницу те собственники квартир, недвижимость которых располагается в старых дореволюционной постройки зданиях.

Их инвентаризационная стоимость крайне низка, поскольку за основу расчета принимался возраст и износ домов. Теперь же будет учитывать престижность расположения такой квартиры, метраж, инфраструктура и так далее. Налог на имущество организаций, определенный по кадастровой стоимости, также увеличит налоговое бремя на предпринимателей.

Как рассчитать налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости?

Налог на имущество физических лиц рассчитывает сама налоговая инспекция по месту нахождения имущества по истечении календарного года отдельно по каждому объекту налогообложения, после чего направляет вам (не позднее 30 дней до наступления срока платежа) налоговое уведомление, в котором указываются объект налогообложения, налоговая база, сумма налога к уплате и срок уплаты налога. То есть самостоятельно рассчитывать налог вам не нужно (п. п. 2, 3 ст. 52, п. 1 ст. 408, п. 2 ст. 409 НК РФ).

Несмотря на это, вы должны уметь проверить расчет налоговой инспекции, поскольку налог по ряду причин может быть завышен (учтены не все сведения, использованы недостоверные сведения, допущены технические или арифметические ошибки в самом расчете).

Другие публикации:  Ук рф 142 статья

Чтобы проверить правильность расчета налога исходя из кадастровой стоимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Установите, верно ли определено имущество, которое облагается налогом

Налогом на имущество физических лиц облагаются (п. п. 1, 2 ст. 401 НК РФ):

1) жилой дом, в том числе дома и жилые строения, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здания, строения, сооружения, помещения.

Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Примечание. Сведения о таких объектах налоговые органы по месту нахождения имущества получают от территориальных отделений Росреестра ( ст. 85 НК РФ).

Шаг 2. Установите, правильно ли определена налоговая база

Порядок исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости установлен с 01.01.2015 (гл. 32 НК РФ). В свою очередь указанный порядок определения налоговой базы вводится на соответствующей территории нормативными правовыми актами (далее — НПА) представительных органов муниципальных образований (законами гг. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 12, абз. 2 п. 1 ст. 402 НК РФ).

В таком случае налоговая база определяется исходя из представленной в налоговый орган кадастровой стоимости объекта, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП) по состоянию на 1 января года, за который уплачивается налог, а если объект новый (образован в течение года) — на дату его регистрации (п. 1 ст. 403 НК РФ).

Налог считается по каждому объекту недвижимости в отдельности. Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждый из ее участников будет платить налог пропорционально своей доле. А если квартира (или иная недвижимость) находится в общей совместной собственности супругов и оба они указаны в свидетельстве о регистрации права собственности, то они будут платить налог поровну (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в течение календарного года. В общем случае налоговая инспекция не учтет такое изменение стоимости при расчете налога, то есть пересчитывать налог ни за текущий год, ни за предыдущие она не будет (абз. 2 п. 2 ст. 403, ст. 405 НК РФ).

Но есть два исключения, когда налоговая инспекция учтет изменение и пересчитает налог (абз. 3 — 4 п. 2 ст. 403 НК РФ):

1) в целях исправления технической ошибки. В этом случае исправленные сведения о кадастровой стоимости используются начиная с календарного года, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) — ошибка, допущенная органом кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которая ведет к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН ( ч. 1 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ);

2) по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена и вносится в ЕГРН на основании НПА субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости, сведения о ней учитываются при исчислении налога на имущество в этом и предыдущих годах, если это прямо предусмотрено в указанном НПА и при этом положение налогоплательщика улучшается (например, в случае уменьшения кадастровой стоимости) (Письмо Минфина России от 20.07.2017 N 03-05-04-01/46181).

Если вы хотите удостовериться в том, что ИФНС при расчете налога использовала верную кадастровую стоимость объекта, информацию о ней по состоянию на 1 января можно узнать на сайте Росреестра, в том числе в личном кабинете, или направив запрос о предоставлении выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости в территориальный орган Росреестра (в том числе в электронной форме через сайт Росреестра), или через МФЦ. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц (ч. 6 ст. 62, ч. 4 ст. 63 Закона N 218-ФЗ; Информация Росреестра от 02.10.2017).

В целях налогообложения полная кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (п. п. 3 — 5 ст. 403 НК РФ):

  • по квартире — 20 кв. м;
  • по комнате — 10 кв. м;
  • по жилому дому — 50 кв. м.

Данный вычет применяется ко всей кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости независимо от количества сособственников (Информация ФНС России от 03.10.2016).

В отношении нежилых домов на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС начиная с 2015 г. действуют те же правила налогообложения, что и в отношении жилых домов. То есть применяется вычет в размере 50 кв. м, а максимальная ставка налога должна быть не более 0,3%. При уплате налога в большем размере возникает право на зачет или возврат излишне уплаченной суммы ( п. 1 ст. 78 , п. 2 ст. 401 , п. 5 ст. 403 , пп. 1 п. 2 , п. 3 ст. 406 НК РФ; ч. 18 ст. 13 Закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ).

В отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение, налоговая база уменьшается на 1 млн руб. (п. 6 ст. 403 НК РФ).

Примечание. Местные органы власти (законодательные власти гг. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать данные размеры налоговых вычетов ( п. 7 ст. 403 НК РФ).

Если при применении налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, для расчета налога такая база принимается равной нулю и налог платить не нужно (п. 8 ст. 403 НК РФ).

Шаг 3. Проверьте, правильно ли применена налоговая ставка

Узнать о ставках налога, установленных в конкретном регионе, можно с помощью интернет-сервиса ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайтах региональных управлений ФНС России.

Если ставки не определены местным и региональным законодательством, налог рассчитывается исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне (п. 2, пп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ).

Шаг 4. Определите, правильно ли указан срок владения имуществом

Если вы владели имуществом менее года, то налог исчисляется с учетом коэффициента, который определяется как отношение числа полных месяцев владения имуществом к 12 (числу календарных месяцев в календарном году) (п. 5 ст. 408 НК РФ).

В отношении имущества, перешедшего вам по наследству, налог исчисляется со дня открытия наследства ( п. 7 ст. 408 НК РФ), в остальных случаях — с даты регистрации права собственности.

Количество месяцев владения имуществом зависит от дня оформления права собственности на это имущество (открытия наследства) (п. 5 ст. 408 НК РФ):

  • если такой день — до 15-го числа месяца включительно, то налог исчисляется с начала этого месяца;
  • если после 15-го числа месяца, то налог исчисляется с начала следующего месяца.

Дата, с которой прекращается исчисление налога, определяется аналогично.

Шаг 5. Выясните, есть ли у вас право на льготу по налогу

Полностью освобождаются от уплаты налога, в частности, социально незащищенные граждане (например, инвалиды I и II групп, пенсионеры); люди творческих профессий; владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ).

Кроме того, на местном уровне могут быть предусмотрены дополнительные льготы, а также основания и порядок их применения (абз. 2 п. 2 ст. 399 НК РФ).

Нельзя заявить льготу по недвижимости, кадастровая стоимость которой более 300 млн руб. (пп. 2 п. 2 ст. 406, п. 5 ст. 407 НК РФ).

Независимо от количества оснований льгота предоставляется только в отношении одного объекта каждого вида по вашему выбору (п. п. 3, 7 ст. 407 НК РФ).

Примечание. Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайте УФНС вашего региона.

Чтобы получить льготу по налогу, в налоговый орган нужно представить заявление и подтверждающие документы. В том числе их можно направить через личный кабинет налогоплательщика. Налоговый орган может пересчитать налог в связи с применением льготы не более чем за три года, предшествующих календарному году обращения, но не ранее даты возникновения у вас права на льготу (п. 2 ст. 11.2, п. 7 ст. 78, п. 6 ст. 407, п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если в течение календарного года у вас возникло (прекратилось) право на льготу, сумма налога исчисляется с учетом коэффициента, который определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. При этом месяц возникновения права на льготу, а также месяц прекращения указанного права принимается за полный месяц.

Шаг 6. Установите, учтены ли переходные правила расчета налога

В течение первых четырех лет действия нового порядка налог исчисляется с учетом понижающих коэффициентов (в первый год — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, в четвертый — 0,8). В течение переходного периода сумма налога рассчитывается по формуле (п. 8 ст. 408 НК РФ):

Еще статьи:

  • Приказ 372 от 16052000 об утверждении положения Приказ МЧС РФ от 6 августа 2004 г. N 372 "Об утверждении Положения о территориальном органе Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных […]
  • Приказ мчс россии 687 от 14112008 Приказ МЧС РФ от 14 ноября 2008 г. N 687 "Об утверждении Положения об организации и ведении гражданской обороны в муниципальных образованиях и организациях" (с изменениями и дополнениями) Приказ МЧС РФ от 14 ноября […]
  • Иск об отказе льготной пенсии Иск об отказе льготной пенсии В Шербакульский районный суд Омской области Истец: К. Адрес: Омская обл., Шербакульский р-он, с. . ул. . д. . Ответчик: ГУ Управление пенсионного фонда РФ в Шербакульском районе Омской […]
  • Приказ к учетной политике о раздельном учете Приказ к учетной политике о раздельном учете Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Интер" Приказ № 71232 от 31 декабря 2008 г. В соответствии с п. 2 ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации […]
  • Ппс го приказ Приказ МВД РФ от 29 января 2008 г. N 80 "Вопросы организации деятельности строевых подразделений патрульно-постовой службы полиции" (с изменениями и дополнениями) Информация об изменениях: Приказом МВД России от 11 […]
  • Приказ минздрава рсфср no 132 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 27 февраля 2016 г. № 132н "О Требованиях к размещению медицинских организаций государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения исходя из […]
Единый налог на недвижимость по кадастровой стоимости