Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к Ст. 607 ГК РФ

1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).

2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.

3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации .

———————————
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

Новая редакция Ст. 607 ГК РФ

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к Ст. 607 ГК РФ

1. Прежде всего предметом аренды выступают телесные индивидуально-определенные вещи, поскольку по окончании договора арендатор обязан вернуть арендодателю ту же самую вещь, какую он получил (см. ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

2. Из сущности арендных отношений вытекает, что передаваемая арендатору вещь должна быть по общему правилу непотребляемой.

Предметом найма может быть лишь такое имущество, которым возможно пользоваться без уничтожения его существа. Таким образом, по общему правилу, предметом найма не могут быть потребляемые вещи. Однако бывают случаи, когда и подобные вещи служат предметом найма, например, случаи найма потребляемых вещей на выставку, на показ, когда наем имеет своей целью не потребление этих вещей, а одно лишь временное пользование ими. Кроме того, потребляемые вещи могут служить предметом найма, когда они составляют принадлежность отданного внаем главного имущества.

Проект Гражданского уложения Российской империи

3. Характеристика предмета договора может оказать принципиальное влияние на квалификацию самого договора. Так, в первую очередь по предмету разграничиваются договоры аренды и займа. Наличие в качестве предмета договора вещей, определенных родовыми признаками (а также вещей даже индивидуально-определенных, но предполагающих их уничтожение в процессе использования в соответствии с целями договора), указывает, что между сторонами сложились отношения займа (см. гл. 42 ГК РФ).

4. Допускается замена арендодателем предмета договора, имеющего недостатки, на аналогичное имущество (см. ст. 612 ГК РФ). Как и при замене товара ненадлежащего качества в договоре купли-продажи, данная замена предмета договора не означает новации обязательства.

5. Об особенностях аренды отдельных видов имущества и земельных участков (других природных объектов) см. комментарий к ст. 625 ГК.

Другой комментарий к Ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Объекты аренды — вещи разнообразного производственного, потребительского либо иного назначения. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия (см. ст. 656 ГК РФ).

Другие публикации:  Приказ о судебно-медицинском исследовании

Объекты аренды во всех случаях — вещи индивидуально-определенные и непотребляемые (неуничтожаемые и неизменяющиеся, не считая нормального износа, своих свойств в процессе пользования, потребления). Эти качества объекта связаны с временным характером владения и пользования и обязанностью арендатора вернуть арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена, и в том состоянии, в каком он ее получил (ст. 622 ГК РФ).

2. Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи законом могут быть установлены виды имущества, нахождение которого в аренде не допускается или ограничивается. Из этого следует, что если принят не закон, а иной правовой акт, то его требования на договор аренды не распространяются. Указанное предписание применимо, прежде всего, к вещам, изъятым из оборота или ограниченным в оборотоспособности. Так, запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК). Путем запрета на субаренду ограничена аренда участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

Установление ограничений возможно и в отношении вещей, свободных в обороте, например, в зависимости от их принадлежности определенным субъектам. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии (п. 2 и 3 ст. 7 Закона о естественных монополиях).

3. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает правило о допустимости принятия закона, устанавливающего специальные правила сдачи в аренду таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты. Специальные правила об аренде земельных участков содержатся в ст. 22, 27 ЗК. В частности, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК).

Специальные правила об аренде водных объектов, лесов, участков недр установлены Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Федеральным законом от 3 марта 1995 г. «О недрах» (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823). Так, участки недр и водные объекты предоставляются во временное пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (ст. 11 Закона «О недрах», ст. 46 — 53 Водного кодекса).

4. В п. 3 комментируемой статьи раскрываются требования к объекту аренды (предмету договора). Если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, то условие о предмете договора аренды считается согласованным. С этой целью в договоре должны указываться данные, характеризующие объект как индивидуально-определенный: наименование имущества (когда оно существует); инвентарный номер (если он существует), назначение, качественные характеристики; если это здание или сооружение, то адрес, местоположение и др. При аренде земельных участков указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Если в договоре не дана индивидуально-определенная характеристика объекта, это свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора как существенному условию. Последнее, в свою очередь, означает, что договор является незаключенным.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к статье 607 Гражданского Кодекса РФ

1. В п. 1 ст. 607 определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду. Здесь названы объекты недвижимости и движимое имущество. Указанная характеристика не является исчерпывающей.

В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

2. Комментируемая статья предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества. Они могут устанавливаться законом. Это относится, прежде всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение и иные объекты общегосударственного или специального назначения. В ст. 27 Земельного кодекса приведен перечень земель, которые изъяты из оборота, в связи с чем не могут быть объектом сделок, в т.ч. аренды.

3. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК (ст. ст. 260, 264, 270), введенной в действие Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ (СЗ РФ, 2001, N 17, ст. 1644), и в Земельном кодексе. Согласно п. 1 ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в т.ч. сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264 ГК, причем в п. 3 этой статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в т.ч. арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Земельном кодексе вопросы аренды регулируются значительным числом норм. В соответствии со ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица (кроме указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 01.01.2006.

Статья 22 Земельного кодекса закрепляет за арендатором участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора. Арендатор вправе без согласия собственника (но с уведомлением его) сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в т.ч. отдавать права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив (в пределах срока действия договора аренды земельного участка), если иное не предусмотрено данным договором. Ответственным по договору аренды при передаче прав и обязанностей становится новый арендатор участка, за исключением случаев передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Предусматриваются порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства и иных целей (ст. 30); проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (ст. 38); основания прекращения такого договора (ст. 46). Арендаторы земельных участков имеют те же права по использованию их, что и собственники, за небольшими исключениями (ст. ст. 40, 41).

В ст. 65 Земельного кодекса указывается, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения ее размера, а также порядок и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В п. 3 оговорено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок и условия внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды этих участков (п. 4 ст. 65 Земельного кодекса).

Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей. Ввиду их жизненно важного значения для всего общества они находятся преимущественно в государственной собственности и используются под контролем государственных органов. (Система государственного контроля во многом применяется, как показано выше, и при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности.) Действует разрешительный порядок предоставления соответствующих объектов в пользование на основе решений, принимаемых органами власти, и выдаваемых ими актов. В специальном законодательстве содержатся особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в т.ч. предусматриваются предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 и коммент. к нему).

Так, в соответствии со ст. 48 Водного кодекса одним из оснований пользования водными объектами является лицензия на водопользование, выдаваемая федеральным органом исполнительной власти. В ст. 49 установлен перечень сведений, которые должны содержаться в ней. Ими предопределяется содержание заключаемого сторонами договора (ст. 54). Наряду с лицензией такой договор образует сложный юридический состав, в силу которого пользователь наделяется соответствующими правами. Однако договор имеет здесь как бы вторичное значение. При аннулировании лицензии он подлежит расторжению (ст. 53).

В качестве оснований получения права пользования участками недр в Законе о недрах названы акты органов исполнительной власти разных уровней, к компетенции которых отнесено принятие необходимых решений с учетом целей и масштабов намечаемых разработок (ст. 10.1 Закона). На их основе также выдаются лицензии, являющиеся документами, удостоверяющими право конкретного владельца на пользование участком недр в определенных границах при соблюдении ранее оговоренных условий. В этом случае договору отводится еще меньшая роль. В Законе сказано, что договор может быть заключен, из чего следует, что заключение его не является обязательным. В договоре, согласно ст. 11 Закона, устанавливаются условия пользования выделенным участком, а также обязательства сторон по выполнению договора. Однако возможности урегулирования в нем отношений сторон весьма ограничены. Практически все имеющие существенное значение условия определяются в лицензии, т.е. административно-правовом акте. И все-таки некоторые вопросы стороны могут совместно решать и в этом случае. Согласно ст. 12 Закона в лицензии должны, в частности, фиксироваться: согласованный уровень добычи полезных ископаемых и право собственности на добытое сырье; соглашение о праве собственности на геологическую информацию, получаемую в процессе пользования недрами. Не обойтись без согласования и таких условий, включаемых в лицензию, как сроки начала работ (подготовки технического проекта, выхода на проектную мощность, представления геологической информации на государственную экспертизу), и некоторых других. В той же статье говорится, что лицензия на пользование недрами закрепляет перечисленные в ней условия в форму договорных отношений недропользования, в т.ч. контракта на предоставление услуг, и что она может дополняться иными условиями, не противоречащими Закону. Элемент волеизъявления потенциального недропользователя можно видеть и в принятии им решения о проведении геологических и промышленных разработок недр на тех условиях, которые ему предлагаются (частично согласовываются с ним), поскольку при несогласии с ними он вправе отказаться от участия в этом деле. Но то, что предусматриваемая Законом о недрах правовая конструкция не отличается четкостью в разграничении административно-правовых и гражданско-правовых отношений, очевидно.

Другие публикации:  Как оформить социальную карту пенсионеру мвд

Вопросы аренды участков лесного фонда регулируются гл. 6 Лесного кодекса. Действует также Положение об аренде участков лесного фонда, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.03.98 N 345 (с изм. от 19.06.2003). По договору аренды такого участка лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа власти субъекта РФ обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до 99 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования. Добытые в соответствии с договором лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора. Субаренда участков лесного фонда запрещена (ст. 31 Кодекса). В Кодексе определены условия, подлежащие включению в договор аренды. Помимо границ участка, предоставляемого в пользование, видов и объемов лесопользования, в нем должны указываться сроки аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения и ряд других условий (ст. 33). Участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов, порядок проведения которых определен в том же акте (ст. ст. 34, 35).

Лесной кодекс устанавливает наряду с этим правила предоставления лесных участков в краткосрочное пользование — на срок до одного года. В этих случаях участки выделяются по результатам аукционов, проводимых по решениям органов исполнительной власти, а право пользования ими оформляется путем выдачи лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов (ст. 43 и ст. 44).

4. Пункт 3 ст. 607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости — место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.

ГК значительно сокращает (до минимума), по сравнению с Основами законодательства об аренде (п. 2 ст. 7 Основ), перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п. 1 ст. 432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК). Аналогичное условие, как уже отмечалось, является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, ее субъекту или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), о финансовой аренде (лизинге) и некоторых других договорах. Но эти нормы не носят общего характера.

В литературе высказано мнение о том, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора, предлагалось к числу существенных условий во всех случаях относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы — с учетом возмездности договора (см.: Договорное право. Книга вторая. М.: Статут, 2000. С. 442 и след.). Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона признаются те или иные условия не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом: названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК). Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, а п. 1 ст. 614 ГК — о размере платы за нее.

О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что условие о сроке аренды или размере арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

К существенным в соответствии со ст. 432 ГК относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но, если никто из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по условиям, названным в законе (ином правовом акте).

5. В практике возник вопрос о том, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок — на сумму от 25% и выше балансовой стоимости активов общества. В п. 40 Обзора практики разрешений арбитражными судами споров, связанных с арендой утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (Вестник ВАС РФ, 2002, N 3), (далее — Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составлявшей 80% стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, поскольку при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона об акционерных обществах, признал договор недействительным.

При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 названного Закона, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в т.ч. косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25% в залог, получение кредита на крупную сумму). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, могут подпадать договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможности отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает, его собственником независимо от срока аренды остается арендодатель — положения ст. ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы. Следует, однако, обратить внимание на то, что Федеральным законом от 07.08.2001 N 120-ФЗ (СЗ РФ, 2002, N 33, ст. 3423) ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей право обществу предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Это указание может быть использовано и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

Гражданский кодекс объект аренды

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 607 ГК РФ, судебная практика применения

В пп. 9, 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Стороны вправе заключить договор аренды отдельной части вещи

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Другие публикации:  Заявление о процессуальном правопреемстве в гражданском процессе

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Ненадлежащее описание объекта аренды

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:

Крыша не может быть объектом аренды, поскольку не является объектом недвижимости

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

..Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте

Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Мы отправили письмо на ваш адрес электронной почты ([email protected]). В письме вы найдете ссылку для сброса пароля и все дальнейшие инструкции.

Вы уверены, что хотите выйти?

Сообщение отправлено

Ваше сообщение администратору отправлено. Вы получите ответ на адрес электронной почты в течение 2х рабочих дней

Вы уверены, что хотите удалить закладку
“Изменения в КоАП с 1 марта 2017 года”?

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды (действующая редакция)

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 607 ГК РФ

1. Объектами аренды являются непотребляемые вещи, то есть вещи, которые в результате их использования сохраняют свое содержание, назначение, свои характеристики и натуральные свойства, то есть основные главные особенности, которыми обладают вещи и которыми определяется их основное назначение. К таким непотребляемым вещам относятся:

— иные, помимо земельных участков, обособленные природные объекты — естественные экологические системы, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства;

— иные, помимо предприятий, имущественные комплексы;

— транспортные средства — устройства, предназначенные для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем;

— другие вещи — например, любые движимые вещи, мебель, предметы бытовой техники, а также недвижимое имущество (жилые помещения, в частности комната или квартира).

Законодательством могут быть установлены запреты на передачу в аренду тех или иных видов имущества (полное исключение возможности передачи в аренду определенных видов имущества), а также ограничения на такую передачу (установление особых, как правило, строгих, условий заключения договора аренды на те или иные виды имущества). При этом установление таких запретов допускается как федеральным, так и региональным законодательством. Так, например, п. 11 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 9 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» предусматривает, что не допускается предоставление в аренду земельных участков улично-дорожной сети города Москвы в границах земель общего пользования для размещения на них объектов, не относящихся к недвижимому имуществу. Верховным Судом Российской Федерации данная норма была признана соответствующей федеральному законодательству.

Земельным законодательством, а также законодательством о природных ресурсах и об охране окружающей среды могут устанавливаться особенности заключения договоров аренды в отношении земельных участков и других обособленных природных объектов.

Объект аренды является существенным условием договора аренды, поэтому в этот договор должны в обязательном порядке включаться данные (признаки, характеристики и т.п.), позволяющие определить объект аренды. Например, в случае если таким объектом является земельный участок, то в договоре аренды указываются кадастровый номер, площадь, местоположение земельного участка. При отсутствии таких данных договор аренды не будет считаться заключенным.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 28.09.2010 N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»;

— ФЗ от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;

— ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— ФЗ от 29.12.2006 N 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 10.01.2006 N 16-ФЗ «Об Особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

— ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— ФЗ от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»;

— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 26.03.1998 N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях»;

— ФЗ от 02.05.1997 N 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия»;

— ФЗ от 13.12.1996 N 150-ФЗ «Об оружии»;

— ФЗ от 10.12.1995 N 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»;

— ФЗ от 22.11.1995 N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»;

— ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

— Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве».

3. Судебная практика:

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу N А33-17383/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2010 N КГ-А40/4847-10 по делу N А40-52018/09-64-379;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177;

— Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2008 N КГ-А40/4751-08;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5595/14 по делу N А76-20502/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 18АП-10993/2014;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 15АП-17192/2014;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 11АП-13657/14;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 14АП-8032/14;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 12АП-9069/14.

Еще статьи:

  • Какие предметы нужно сдать чтобы поступить на адвоката Какие предметы нужно сдавать при поступлении на адвоката Чтобы стать адвокатом с будущем, надо поступать на юридический факультет. Начать освоение данной специальности можно двумя способами: После окончания 9 […]
  • Льготы у семей с 3 детьми Льготы при рождении третьего ребенка в 2019 году Система государственных, региональных и местных мер поддержки материнства и детства направлена на поощрение рождения каждого малыша. Количество и состав возможных льгот […]
  • Пенсия работающих госслужащих Возможность получения пенсии по выслуге лет для госслужащего до наступления пенсионного воз Я являюсь работающим федеральным госслужащим. Возраст 48 лет. Выслуга госслужбы 25 лет. Последние 20 лет занимаю должности на […]
  • Налог на усн платежка образец Платежка УСН 6% - 2018 (образец) Похожие публикации Форма платежного поручения приведена в приложении 2 к Положению Банка России от 19.06.2012 № 383-П. Для удобства заполнения каждому его полю присвоен номер (форма с […]
  • Декларация по ип земельный налог Земельный налог для ИП в 2018-2019 годах Земельный налог для ИП в последние годы рассчитывался и уплачивался по разным правилам. О том, на что должен обратить внимание ИП-плательщик земельного налога в 2017 и 2018 […]
  • Ук рк дача взятки Дача взятки должностному лицу Уголовный Кодекс РФ предусматривает ответственность за получение и дачу взятки должностному лицу. Какое наказание за данное деяние грозит человеку рассмотрим в данной статье. Понятие дачи […]
Гражданский кодекс объект аренды