Договор с Управляющей компанией

© Управление Роспотребнадзора по Воронежской области, 2009—2019 г.

Адрес: 394038, г. Воронеж, ул. Космонавтов, 21а

Тел.: +7 (473) 263-77-27

Дата последнего обновления информации:
18.02.2019 17:48

Собственник жилья не хочет заключать договор с управляющей компанией

Добрый день! Я веду организацию, которая строит, продает коттеджи и выступает как управляющая компания. Два собственника никак не хотят подписывать договор на обслуживание территории и договор на возмещение коммунальных услуг. Если договор не подписан, то с юридической точки зрения — я могу выставлять им счета на оплату? Директор почему-то считает это необоснованным. И второй вопрос, можем ли мы взять и отключить им все счетчики. обесточить. Это правомерно? Договора же не подписаны?

Ответы юристов (2)

Если договор не подписан, то с юридической точки зрения — я могу выставлять им счета на оплату?

Если договор не подписан, это не основание для отказа в оплате. Вы услуги им предоставляете? Они их потребляют?

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом не освобождает ответчика от исполнения предусмотренной законом обязанности по содержанию имущества многоквартирного дома, в том числе от внесения платы за капитальный ремонт. По аналогии это можно применить и к вашей ситуации.

В соответствии с указанием статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской и пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской, собственник помещения, расположенного в жилом доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения. Обязанность участвовать в осуществлении расходов возникает у собственника вместе с правом собственности на помещение, она не обусловлена заключением договора с организацией, которой многоквартирный дом передан в управление.

Уточнение клиента

У нас коттеджный поселок, а не многоквартирный дом. Указанные Вами статьи можно отнести к нашему случаю?

16 Января 2018, 16:40

А почему нет? Вы в данном случае поставщик услуг согласно

ПОСТАНОВЛЕНИЯ от 6 мая 2011 г. N 354 «О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ СОБСТВЕННИКАМ И ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ

ДОМАХ И ЖИЛЫХ ДОМОВ»

1. Настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.

«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как получить договор на руки управляющей компанией

Управляющая компания нашего многоквартирного дома не знакомит с договором, не собирает общее собрание.Как можно получить договор на руки и ознакомится. Спасибо.

Ответы юристов (2)

Вам нужно написать заявление о выдаче договора. Иначе вы можете не оплачивать услуги. Между УК и собственником помещения обязательно должен быть заключен договор.

Здравствуйте, Александр. направьте письменный запрос о предоставлении, или обратитесь с ним, что данный договор нужен например для предоставления в прокуратуру.

вообще считаю что и первого официального обращения будет достаточно, правда придётся подождать его некоторое время.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?

В марте 2013г.истёк срок действия договора с управляющей компанией .Ещё в феврале жители высказались о смене УК .Собрали подписи жителей , почти 100% все дома посёлка были за смену .Договорились с новой УК .приезжали ,согласились .И вдруг такое началось ! Настоящая война ,по другому не скажешь .Настоящий директор УК со своей свитой пробежались по старушкам по квартирам .насобирали голосов немного и подали эти результаты в администрацию .Как потом заявили у них 100% и они опять УК. Жители вобще никогда не видели и первого договора , он был сфальсифицирован и подписи подделаны ,люди ужасались ,как это подписи их в договоре .Страницы в договоре (буквы ) разного шрифта .Оказывается Администрация поставила «свою» УК. Деньги шли на неё громадные ,сам глава отчитался 291 млн. потрачены на УК а эффективность ноль .(за год). Его сняли . В результате с этим главой случился инфаркт . Вобщем так в этом году дома почти все без договора ,но УК весь год выставляет счета ,и жители платят .К тому же увеличен тариф на содержание жилья и ремонт отдельно по новому договору ,как говорит УК.Повторяю никто этот договор не подписывал ,могут ли они брать по этому тарифу ,или должен был действовать старый тариф.А может им вобще ни надо было платить раз нет договора ?

Уточнение клиента

я наверно не понятно описал ситуацию .в общем было собрание т.к. у управляющей заканчивался через месяц срок и мы хотели выбрать другую ,приехал даже директор другой .но ему даже не дали слова .Всем заправляла депутат района ,она сказала -никаких новых ,у вас будет эта же УК и всё .Люди разошлись и на этом всё закончилось .Какая была УК та и осталась . Договора никто не подписывал .Депутатша сказала пусть ещё год поработают .Сейчас 1марта у них заканчивается этот год.Мне не понятно ,ведь жители договоров не подписывают ,а они так и продолжают управлять .И новую они не дают выбрать .Ни прокуратура ,ни кто ни хотят помочь ,делают только отписки ,ни каких проверок не проводится ,куда бы люди не обращались .Генеральный директор так всем и говорит ,куда бы вы не обращались ,всё и всегда будем по моему . Ниужели никакой управы на таких людей нет ?

06 Февраля 2014, 17:27

Ответы юристов (11)

А что Вам мешает «всем миром» в лице одного уполномоченного «старшего» подать в суд и написать заявление в Прокуратуру?!

Есть вопрос к юристу?

Все повышения тарифов должны быть одобрены собственниками на общем собрании (в порядке ст.44-48 ЖК РФ) и оформлены протоколом общего собрания. Вам сейчас необходимо потребовать выдачу вам протокола общего собрания (напишите в УК письменный запрос) и затем обжаловать его в судебном порядке ч.6 ст.46 ЖК РФ.

По поводу смены УК, нужно проводить собрание собственников.

Согласно ч.8.2 ст.162 УК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Официально у вас сейчас новая УК, которая была избрана непонятно кем насколько я понимаю.

Сделайте официальный письменный запрос в обе УК, кто из них является вашей управляющей компанией. В течение 30 дней они вам обязаны будут ответить.

Также сделайте запрос в администрацию города, Платите той компании, которая у вас сейчас действует официально, то есть по документам.

В случае, если официально у вас сейчас УК, которую продвинула администрация, то подавайте в суд, о признании выбранной компании незаконно, так как должно быть 2/3 голосов от общего собрания, да и еще фальсификация подписей.

Обязательно сразу ходатайствуйте о том, что вы не будете оплачивать коммунальные платежи до тех пор, пока не будет решение суда о том, какая компания вами должна управлять и законно ли это.

Также напишите сразу заявление в прокуратуру.

С уважением, Олег

Если у Вас так все там коррумпировано, что даже депутаты отстаивают интересы управляющей компании, то жалобу нужно написать в Генеральную прокуратуру РФ. В жалобе все подробно укажите и про роль депутатов и других чиновников, про заявление Генерального директора: «куда бы вы не обращались, всё и всегда будем по моему». Жалобу лучше подать коллективную, от лица, как можно более многочисленной группы лиц. Т.е. все недовольные пусть подпишут эту жалобу. Возможно это поможет решить Вашу проблему.

Уточнение клиента

Спасибо понял. Может тогда уточните точный адрес генеральной прокуратуры , и на какие законы ссылаться при подаче жалобы .

06 Февраля 2014, 18:05

genproc.gov.ru/ на законы Вам необходимости ссылаться как таковой — нет. Пишите своими словами. Состав они сами найдут!

Официальный сайт генеральной прокуратуры

В соответствии с п. 2 ст 161 Жилищного Кодекса РФ:

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией.

Исходя из ст. 44 Жилищного Кодекса РФ:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;4) выбор способа управления многоквартирным домом;4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, выбор управляющей компании законодательно отнесен к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме, а не депутатов и не директоров этих управляющих компаний и других чиновников в виде главы администрации. Вот на это и ссылайтесь, в данном случае происходит вопиющее нарушение закона. Укажите, что на местном уровне вопрос не решится, о чем вам прямо и заявляют чиновники.

Владимир, еще раз повторюсь, вы сами можете выбрать удобную для вас управляющую компанию большинством в 2/3 собственников для этого нужно создать инициативную группу, провести собрание (без участия старой УК), подсчитать голоса и направить старой УК уведомление о расторжении договора (договор продолжает действовать, жильцы своими действиями по уплате ком услуг и платы за содержание общего имущества фактически пролонгировали договор). Если УК откажет в передаче документов, лицевых счетов собственников, ключей и прочего, необходимого для управления домом новой УК, то новая УК подаст иск в арбитражный суд об устранении препятствий к осуществлению управления домом.

Кроме того, посоветовала бы пожаловаться на действия депутата (она лезет не в свое дело) в высший орган партии (москву), где она является депутатом. Также можете написать в сми о действиях депутата и т.п.

Почему не работает управляющая компания к которой вы хотите перейти? Почему она не подключает своего юриста? Ведь они заинтересованы в управлении еще одним домом.

Уточнение клиента

Директором новой УК приезжала женщина ,так вот этот наш Управлениц сгрёб её за грудки и давай орать прямо ,:ты кто такая ,ты что сюда лезешь ,она говорит я директор такой то УК ,а он при всех _ты сегодня директор , а завтра будешь никто я тебе обещаю . Вот такие у нас дела , люди ходят и боятся лишнего слова сказать .

06 Февраля 2014, 19:05

Директором новой УК приезжала женщина, так вот этот наш Управлениц сгрёб её за грудки и давай орать прямо ,: ты кто такая, ты что сюда лезешь, она говорит я директор такой то УК, а он при всех _ты сегодня директор, а завтра будешь никто я тебе обещаю. Вот такие у нас дела, люди ходят и боятся лишнего слова сказать.

Да, печально что все всех бояться.

Бояться не надо! Нужно отстаивать свои интересы!

Уточнение клиента

спасибо мои дорогие завтра же начну действовать ,если что думаю вы мне поможите ,С уважением Владимир .

06 Февраля 2014, 19:13

Директором новой УК приезжала женщина, так вот этот наш Управлениц сгрёб её за грудки и давай орать прямо ,: ты кто такая, ты что сюда лезешь, она говорит я директор такой то УК, а он при всех _ты сегодня директор, а завтра будешь никто я тебе обещаю. Вот такие у нас дела, люди ходят и боятся лишнего слова сказать

Будете молчать, вообще вас за можай загонят. Надо действовать, привлекайте к разбирательству в вопросе Генеральную прокуратуру, можно в СМИ обратится как советуют коллеги.

В соответствии с п. 3. -6 Ст. 161 ЖК РФ

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

То есть, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то Орган мест. самоуправ. вправе был выбрать УК, с которой собств. обязаны были закл. договор.

Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного с УК по конкурсу, принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то админ. вправе провести конкурс.

ПОэтому, если в марте 2013г.истёк срок действия договора с управляющей компанией, но в феврале жители собрали подписи (100% ). но договор с новой УК не был заключен, то Адм. вправе провести открытый конкурс и выбрать УК для Вашего дома.

Согласно п. 8 ст.162 ЖК РФ Изменение и (или)
расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке,
предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления
многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса,
предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса,
по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в
случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об
изменении способа управления этим домом.

То есть, односторонний отказ от исполнения Договора с УК, выбранной по конкурсу возможен на основании решения общего собрания.

Если УК весь год выставляет счета, и жители платят, то они признают получение услуг и следовательно договор с УК фактически действует.

Согласно ст. 435 и ст. 438 ГК РФ

Другие публикации:  Кредит под залог коммерческой

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

То есть, если Если УК весь год выставляет счета и жители платят, то это считается акцептом предложения услуг и следовательно договор с УК считается заключенным.

Согласно п.1, п. 3 и п.7 ст.156 ЖК РФ

плата
за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере,
обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер платы за пользование жилым помещением
(платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей
жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых
помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за
содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые
не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом,
устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской
Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом
государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если
законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что
данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления
внутригородских муниципальных образований).

То есть, цены на ремонт и обслуживания жилья устанавливаются на общем собрании собственников многоквартирного дома, а для нанимателей (т.е. для жильцов квартир, находящихся в муниципальной собственности) -устанавливаются местной администрацией. Повышение цен на тарифы, установленные раннее, контролируется собственниками, а новые цены утверждаются решением собрания.

ПОэтому, повысить цены на существующие тарифы в общем случае имеют право только собственники. При этом жильцы должны учитывать реальные затраты своей УК.

Таким образом, Вам сейчас следует оформить новое решение о смене УК и направить письм. претензии УК относительно тарифов.КРоме того, если Адм. навязывает Вам УК, то Вам следует направить письм. жалобу в ЖИлинспекцию.

Смогу
оказать услугу по составлению претензии, жалобы, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.
С уважением Ф, Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Заключение договора с УК пр принуждению застройщика

Добрый день. В ибне 2014 года был заключен договор долевого участия на строительство квартиры в многоквартирном доме. Данный договор содержит такой пункт: «Не позднее 10 дней с даты приемки от Застройщика по акту объекта долевого строительства, заключить с органищацией, которой Застройщик передал объект недвижимости на техническое обслуживание после ввода его в эксплуатацию, договор об оказании услуг по содержанию и технической эксплуатации мест общего пользования с оплатой пропорционально площади объекта долевого строительства в общей площади всех объектов долевого строительства в объекте недвижимости ». При этом за нарушение данного пункта в дду предусмотрен наказание в виде штрафа в размере 60 тыс.руб. + возмещение Застройщику причиненных данным нарушением убытки. В памятке по приемке объекта и оформлению права собственности на него, котопую выдаёт Застройщик также указано обязательство «Подписав акт приемки квартиры/помещения, необходимо заключить договор об оказании услуг по содержанию и технической эксплуатации дома с Управляющей компанией». Все выдержки приведены дословно.

При этом при приемке квартир в подъезде дома человек от ук подсовывает листки для подписи, в на которых карандашом написано «на домофон» и «на видеонаблюдение».

Вопрос такой: насколько правомерно включение такого пункта в дду, и взимание штрафов за его невыполнение? Получается, что застройщик навязывает нам заключние договора с той ук, которую мы не выбирали и которая конкурс не выигрывала? Заключив такой договор, не высказываем ли мы согласие на ту ук, которую мы не выбирали и которая в конкурсе не участвовал? Как поступить в данной ситуации, если данная ук не устраивает дольщиков, но мы ещё не собственники (дреса дому не присвоено), т.е.не можем провести собрание собственников для выбора управления домом, а заключить договор нас обязал застройщик в дду?

Ответы юристов (16)

Сейчас можно обратиться в суд иском о признании данного пункта договора незаконным и недействительным. Действительно Вам навязывается конкретная УК, у Вас нет право выбора — это незаконно.

Вы сторона договора, поэтому иск можете подать сейчас, не ожидая регистрации права собственности.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ

13.В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, Это участники долевого строительства) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

То есть пока муниципалитет или общее собрание не выбрали УК для данного дома, застройщик может заключить договор с УК на обслуживание данного дома. Так что включение самого пункта об УК правомерно.

и взимание штрафов за его невыполнение?

А вот это нет, никакие штрафы не должны фигурировать в таком пункте.

Заключив такой договор, не высказываем ли мы согласие на ту ук, которую мы не выбирали и которая в конкурсе не участвовал?

Эт о временная УК до выбора новой.

Как поступить в данной ситуации, если данная ук не устраивает дольщиков, но мы ещё не собственники (дреса дому не присвоено), т.е.не можем провести собрание собственников для выбора управления домом, а заключить договор нас обязал застройщик в дду?

Заключать придётся. Но можете потянуть время, т.к. договор управления считается заключенным именно с момента подписания договора сторонами. Пошлите застройщику протокол разногласий. пока рассмотрят, потом ответ пришлют, Вы его рассмотрите и т.д. Сомневаюсь, что застройщик в суд пойдёт, чтобы понудить заключить такой договор.

И параллельно подайте заявление в администрацию о выборе УК, пока дом не введён в эксплуатацию, они это сделать не смогут, но напомнить стоит о такой их обязанности, иначе забудут и не будут никакой конкурс проводить.

Согласно ст.161 ЖК РФ

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Навязывать застройщик указанный способ не вправе. В структуру обязательных платежей плата за домофон и видеонаблюдение не входит, поэтому Вы вправе отказаться от указанных услуг в любое время!

При строительстве нового дома отбором УК занимается орган местного самоуправления — Администрация. Она проводит конкурс, выбирает УК, УК заключает договор с Застройщиком. При этом ЖК, действительно, говорит о том, что собственники жилых помещений обязаны заключить договор с такой УК.

До отбора такой УК Застройщик может сам осуществлять управление либо заключить договор с любой УК:

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном
законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления
размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору
управляющей организации н
а официальном сайте в сети «Интернет» и не
позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения
проводит в соответствии с частью 4
настоящей статьи открытый конкурс.В течение десяти дней со дня
проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет
всех лиц, принявших от застройщика
(лица, обеспечивающего строительство
многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод
многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по
передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах
открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.
Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с
управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в
порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам
деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в
соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор
управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня
получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В описанном Вами случае в договоре описан второй вариант — что Застройщик выберет УК для управления домом. Хотя написано про обслуживание, а не управление, далее речь идет про Управляющую компанию.

По указанной схеме в законе нет оговорки, что собственники обязаны заключить с такой компанией договор управления — этот договор заключает Застройщик с Управляющей компанией в течение 5 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Поэтому говорить о штрафах за отказ в подписании договора просто неуместно. Данное условие с очень большой долей вероятности будет признано судом незаконным и необоснованным.

С другой стороны — если дом сдан в эксплуатацию, Застройщик просто обязан выбрать УК, пока Администрация готовит и проводит конкурс, ведь управлять домом нужно. Собственники пока лишены права самостоятельно выбрать себе УК — Жилищный кодекс этого не предусматривает. Тем более, что даже адреса еще нет, собрание провести и не получится. Поэтому в этой части Застройщик действует в рамках закона.

После того, как Администрация выберет УК, Вы сможете провести собрание и сменить ее, если по итогам работы у нее будет ненадлежащее качество. Либо создать ТСЖ.

Неподписание договора с управляющей компанией

Управляющая Компания (УК) требует заключения договора, однако в данной редакции заключать договор не хочу, так как в нем содержатся нарушения основ права РФ. Как грамотно заставит УК изменить договор и чем грозит не подписание его (при условии оплаты всех услуг ЖКХ и некоторых прочих платежей для УК)?

Ответы юристов (42)

Чтобы составить грамотно договор, Вам надо обратиться к юристу, прямо здесь на сайте и поручить сделать такой документ в индивидуальном порядке. Или — вывесить имеющийся договор и будем правим всем миром.

Есть вопрос к юристу?

Советую Вам в течение 30 дней с момента получения договора направить в адрес УК протокол разногласий.

В соответсвии с ГК РФ, а именно ст. 445:

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В протоколе разногласий пропишите свою редакцию пунктов договора.

Здравствуйте, Евгений! Что за договор, каков его предмет?

Как грамотно заставит УК изменить договор

Вы можете написать протокол разногласий к договору. Примерно так: в пункте 1 договора установлено, что _________________, учитывая несоответствие данного положения такой то статье такого то закона, предлагаю изложить пункт в следующей редакции:_______________. и т.д.

в конце подписи сторон и фраза: стороны согласовали изменения в договор с учетом предложений Стороны (Вас).

Здравствуйте! УК не может заставить жильцов заключить договор, если жильцы не согласны с условиями договора. В свою очередь, жильцы (собственник помещения) должен предоставить свои возражнения/поправки в договор для рассмотрения УК. Если УК игнорирует/отказывается от подписания на ваших условиях, или уклоняется от согласований, то дальше вариантов множество, для начала пожалуйтесь в прокуратуру. Можно обратиться в суд о понуждении к заключению договора

Выложите, пожалуйста, здесь договор и укажите, что именно Вас смущает в нем.

Изменить условия договора можно на основании решения общего собрания с этой управляющей компанией. Жилищный кодекс РФ дает право гражданам по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Статья 162 ЖК РФ предусматривает,что договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания.

В соответствии с пп. 1 и 4 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, договор управления заключается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Чтобы изменить договор, нужно собирать собрание собственников помещений многоквартирного дома и на нем решать вопрос об изменении договора.

Если в договоре имеются нарушения действующего законодательства, то такие положения договора недействительны. Исходя из ст. 168 Гражданского Кодекса РФ:

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Такие положения закона не применяются. Но в соответствии со ст. 180 Гражданского Кодекса РФ:

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, договор может быть признан недействительным в части.

Неподписание договора, Вам ничем не грозит.

Управляющая компания обязана заключить договор с каждым из собственников на единых для всех условиях. Поэтому рассматривать условия договора обязательно на общем собрании. Управляющая компания не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, так как любой договор заключается по соглашению.

Другие публикации:  Новые полиса осаго 2019

Добрый день, Евгений!

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Таким образом, собственники жилых помещений многоквартирного дома являются стороной договора управления. ГК РФ установлена свобода заключения договора, соответственно Вы как собственник вправе заключить такой договор на приемлемых для вас условиях путем согласования его условий с УК в виде направления ей своего проекта договора либо путем подписания ее редакции договора с протоколом разногласий, в котором будет указана ваша редакция договора по пунктам, с которыми Вы не согласны.

Поскольку договор управления заключается со всеми собственниками дома, то вы путем проведения общего собрания можете согласовать содержание такого договора, оформить свою редакцию и направить на подпись в УК.

Здравствуйте. Договор управления домом должен в обязательном порядке включать в себя.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Заключить договор с УК Вы обязаны, но можете согласовать какие то условия путём направления протокола разногласий, либо же доп. договора в адрес УК.

Поддерживаю коллег, выложите договор и посмотрим его положения на соответствие законодательству.

Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, собрание собственников помещений многоквартирного дома своим решением вправе известить УК о заключении договора на иных условиях и направить в адрес УК акт разногласий к проекту договора, в котором будет указано, с чем не согласны.

Затем УК в течение 30 дней или срока, установленного для подписания, передаст эти разногласия в суд, который и поставит точку в споре.

юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»

Если Вам направлен проект договора, направьте в УК протокол разногласий, в котором и укажите Ваш вариант по отдельным пунктам договора.

В соответствии с п. 6 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ:

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, Вы вправе обжаловать в судебном порядке решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, если считаете, что условия договора принятые на таком собрании нарушают Ваши права.

Добавлю, что размер тарифов за коммунальные услуги устанавливаются органами власти, а размер платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ст. 156 ЖК РФ).
Кроме того, в договоре управления необходимо предусмотреть подробный перечень тех работ и услуг, которые будет выполнять УК и их объем и периодичность. Если такого перечня не будет в договоре или приложении к нему, то с нее мало что можно будет спросить в последующем.

Согласно ст.162 ЖК РФ 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ч.2 ст.1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.446 ГК РФ В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.421 ГК РФ 1.Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, вам необходимо направить УК протокол разногласий к договору и в сопроводительном письме указать срок для рассмотрения протокола, если сторона не согласиться на ваши условия, то можно будет предъявлять иск в порядке ст.446 ГК РФ.

Ваши отношения с управляющей компанией регулируются так же законом «О защите прав потребителей» (очень выгодный для вас).

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 16]

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Если Вы считаете, что Вам навязывают услугу с которой вы не согласны, а так же ущемляют Ваши права, то вы можете обратиться с жалобой в роспотребнадзор 77.rospotrebnadzor.ru/, жилищную инспекцию mgi.mos.ru/ или прокуратуру mosproc.ru/ на действия управляющей компании.

Так же вы можете в соответствии с законом «О защите прав потребителей» признать данные пункты договора недействительными, при этом в случае выигрыша УК выплатит вам компенсацию морального вреда, судебные издержки и штраф в размере 50% от взысканной в пользу вас суммы.

Если же все органы и суд признает действия УК законны, то тогда увы Вам прядётся платить если будет установлены нарушения со стороны УК, то тогда платить ничего не надо.

Не подписание договора в принципе никаких последствий для Вас не несёт, при условий оплаты комм. услуг и содержания общего имущества. Максимум могут обязать подписать через суд. Но лучше сделать протокол разногласий, дабы не были включены лишние услуги.

Договор уже согласован с собранием собственников помещений многоквартирного дома. Ни о каких преддоговорных спорах речи уже быть не может. Не вводите в заблуждение клиента.

Вячеслав, откуда известно, что договор уже согласован с собранием собственников помещений многоквартирного дома? Из фабулы вопроса клиента такого не усматриваю.

Уточнение клиента

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

15 Мая 2014, 13:17

Вячеслав, откуда известно, что договор уже согласован с собранием собственников помещений многоквартирного дома? Из фабулы вопроса клиента такого не усматриваю.

Это известно из того, что договора уже заключают с собственниками. А без соглосования договора на собрании собственников заключать договор нельзя. А если Вы не можете разобраться в вопросе, то и не отвечайте ерунду!

Это известно из того, что договора уже заключают с собственниками. А без соглосования договора на собрании собственников заключать договор нельзя. А если Вы не можете разобраться в вопросе, то и не отвечайте ерунду!

Вы говорите о теории, а на практике такой договор мог быть согласован с муниципалитетом который объявлял конкурс на обслуживание дома, но не согласован с общим собранием собственников.

А администрации могло быть просто без разницы, что за договор представлен УК.

Во-вторых даже после согласования недобросовестное УК могло включить другие положения в договор.

Поэтому и нужно прочитать договор с УК, а далее уже давать уточнённые рекомендации.

А вот Вы видимо верите в непогрешимость УК и активность наших граждан.

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

Я так понимаю за Вас выбрал муниципалитет такую компанию?

В любом случае, Евгений, выложите договор сюда, без его изучения сказать что либо однозначно трудно.

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

Если речь идет о новостройке, тогда договор был согласован с застройщиком. Поэтому вам нужно собрать собрание собственников помещений Вашего дома и на нем поставить вопрос об изменении условий договора. После чего можно будет эти новые условия предложить УК. Если они откажутся их изменять, то можно добиваться этого в судебном порядке.

Во-вторых даже после согласования недобросовестное УК могло включить другие положения в договор.

Тогда это будет уже мошенничеством.

Поэтому и нужно прочитать договор с УК, а далее уже давать уточнённые рекомендации.

Как Вы из текста договора поймете, что он согласован, не согласован?

А вот Вы видимо верите в непогрешимость УК и активность наших граждан.

Я даю рекомендации на основании закона.

Тогда это будет уже мошенничеством.

а это уже другой вопрос, но по факту такое может быть

Как Вы из текста договора поймете, что он согласован, не согласован?

Я этого и не утверждал, найдите текст где я пишу про согласование? Из договора будет видно, составлен ли он вообще на основании закона или нет. Из этого можно прогнозировать дальнейшие действия, в том числе и по мошенничеству.

Действительно договор не согласовывался с собранием жильцов. Дом только сдали несколько месяцев назад и никакого собрания жильцов не было!

Для того чтобы уведомить УК о ваших поправках и предложениях, необходимо составить протокол разногласий и уведомить УК.

Раз Ваш дом новострой, то скорее всего изначально в договоре купли продажи квартиру (дду), указано, что именно данная УК будет обслуживать Ваш дом. Так в этом случае однозначно для начала написать жалобы в надзорные инстанции, а заодно создав инициативную группу жильцов дома либо создать ТСЖ, либо заключить договор с другой УК.

Ну пора бы выложить договор, а то гадаем.

Уточнение клиента

Договор выложу как только доберусь до компьтера — часа через 3.

15 Мая 2014, 14:13

В соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ:

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Другие публикации:  Методические пособия по программе от рождения до школы

Таким образом, договор уже согласован и возможно только его изменение или расторжение в указанных условиях.

Если речь идет о новостройке, тогда договор был согласован с застройщиком. Поэтому вам нужно собрать собрание собственников помещений Вашего дома и на нем поставить вопрос об изменении условий договора. После чего можно будет эти новые условия предложить УК. Если они откажутся их изменять, то можно добиваться этого в судебном порядке.

Приведите норму где договор управления согласовывается с застройщиком?

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведите норму где договор управления согласовывается с застройщиком?

Интересно узнать, как договор может не быть согласован с застройщиком, если он является стороной договора? Вы по моему уже совсем зарапартовались.

Уточнение клиента

Договор в приложении.

Для более понятной ситуации скажу, что дом был сдан (и я получил ключи) в феврале 2014 года. Из документов, которые у меня есть — это договор уступки прав требования с инвестором, а так же Акт приемо-передачи квартиры (тоже от застройщика). УК я только оплатил ЖКХ услуги, а также некоторые другие (вывоз строй мусора и т.п.). Собственно есть некоторое количество жильцов, которые тоже не готовы подписывать договор в текущей редакции, но все осложняется тем, что их не очень много (как я думаю. На сколько я знаю многие подписывают не глядя), а также тем, что ни у одного их жильцов нету собственности.

По договору меня особенно смущают пункты:

— 4.3.3. Ограничивать проведение работ в помещении при нарушении Владельцем условий настоящего договора и регламентов, а также нормативных актов РФ и органов местного самоуправления. (На сколько я знаю, УК не в праве ничего ограничивать, тем более согласно какого-то самописного регламента. Только Государственная Жилищная Инспекция (должностное лицо) может наложить штраф согласно КоАП РФ и выдать предписание на устранение)

— 6.11. В случае выявления нарушения Владельцем, пользователями помещений, гостями Владельца, лицами (физическими и(или) юридическими), привлеченными Владельцем и находящимися на территории объекта, действующего порядка:

• переустройства и перепланировки помещений;

• проектирования, монтажа и ввода в эксплуатацию электроустановок помещений;

• учета и предоставления всех видов коммунальных услуг;

• действующих правил и норм технической эксплуатации помещений, проведения ремонтно-строительных работ, нахождения на объекте;

Управляющий немедленно прекращает работы в помещениях Владельцев, обесточивает щиты механизации помещений до устранения Владельцем выявленных нарушений. Владелец оплачивает Управляющему штраф в виде неустойки в размере 2500 (Две тысячи пятьсот) рублей и стоимость повторного подключения щита механизации в размере 1000 (Одна тысяча) рублей. (Данный пункт, по-моему, вообще незаконен)

3. Помещения в многоквартирном доме не являются помещениями свободной планировки. Планировка помещений отражена в надлежащем образом согласованной и утвержденной проектной документации, данных технического учета БТИ, техническом паспорте помещения. Изменение планировки помещений является перепланировкой помещения и должно быть оформлено надлежащим образом до начала производства работ. (Смущает, так как есть целый список (http://mgi.mos.ru/pereplanirovka/kakoformit/) работ, которые можно согласовать в уведомительном порядке уже после их проведения. И вообще законны ли требования УК в предоставлении ей данных требований, ведь проект я обязан согласовывать не с ней, а с БТИ? Более того в договоре уступки прав требования написано «. в объекте долевого строительства не будет внутренней отделки и оборудования (в том числе сантехнического и кухонного), МЕЖКОМНАТНЫХ ПЕРЕГОРОДОК и дверей. «. Этот же самый пункт есть и в договоре долевого участия между инвестором и застройщиком. А теперь УК говорит, что их сносить нельзя. )

8. В случае выявления нарушения Владельцем помещения и/или лицами, привлеченными Владельцем, указанных выше требований Управляющий незамедлительно приостанавливает производство работ в помещении Владельца, обесточивает щит механизации (электроустановку) помещения, уведомляет о выявленном нарушении соответствующие контролирующие и надзорные органы. (это законно обесточивать щит?)

Это если в двух словах.

15 Мая 2014, 16:41

п. 6.1 непонятный, с чего бы УК требовать штраф за общедомовое имущество?

в п. 3 приложения 6 скорее всего имеется в виду общее имущество дома. Но лучше уточнить. В отношении Вашего жилого помещения они требовать не могут ничего. Максимум в контролирующие органы слать жалобы.

п. 5 приложения 6

. До
начала использования помещения и/или производства работ в помещении, Владелец
обязан обеспечить помещение санитарно-гигиеническим оборудованием (унитаз,
раковина, смеситель) за счет собственных средств. (вообще по идее это должен был застройщик сделать, если в договоре не прописано иное)

Наверное стоит требовать убрать полностью приложение 6, так как по его смыслу непонятно за что конкретно могут обесточить щит, за нарушение миграционного законодательства что ли тоже?

Договор конечно «сильный». Как я думаю, он именно и рассчитан на то, что его подпишут не глядя.

Насчет того, что вы думаете по пунктам договора — Вы абсолютно правы по всем представленным Вами пунктам. УК не вправе ограничивать проведение работ, для этого есть специальные органы, тем более не вправе накладывать штрафы за проведение работ.

Работы по перепланировке помещений действительно нужно предварительно согласовывать не все, есть работу которые можно согласовать по факту.

Обесточивать электрощит, тоже не вправе, только в случае аварии или при не оплате электричества (и то только в определенном порядке).

Вопрос в том заключается, что если Вы этот договор подпишите, то примите на себя добровольно все эти обязательства. Поэтому рекомендую договор не подписывать.

Также можете инициировать проведение общего собрания жильцов по смену управляющей организации и заключению другого договора управления общим имуществом.

Также можете как советует коллега Мирасов Эдуард, обратится в надзорные органы с жалобой на УК.

Уточнение клиента

Спасибо, хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания или можно УК направить протокол разногласий от моего имени? (не считая жалобы в надзорные органы)

Каким документом можно выразить свой отказ в подписи договора? И точно ли за это ничего не грозит?

15 Мая 2014, 18:08

Спасибо, хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания или можно УК направить протокол разногласий от моего имени? (не считая жалобы в надзорные органы) Каким документом можно выразить свой отказ в подписи договора? И точно ли за это ничего не грозит?

Вы не можете согласовывать договор управления, это не в Вашей компетенции. Договор сейчас может согласовывать только общее собрание собственников жильцов. Порядка по согласованию договора с каждым собственником нет. Свой отказ можете никак не выражать, просто не подписывайте договор. За неподписание договора управления, никакой ответственности не предусмотрено. Поэтому можете не волноваться.

хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания

По большому счету, да. Это единственный способ. Да и самый правильный.

Исходя из ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Оно Выбирает и способ управления многоквартирным домом (соответственно и условия договора с УК) и его решения обязательны для всех собственников помещений.

Положения предлагаемого договора, нарушающие основы права можно обжаловать в прокуратуру в порядке ст. 10 Закона «О прокуратуре в РФ»

Интересно узнать, как договор может не быть согласован с застройщиком, если он является стороной договора?

В проекте договора сказано: «Общество
с ограниченной ответственностью «ИВКО-2000».Управление недвижимостью» в лице Генерального
директора Муравьева Андрея Александровича, действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем «Управляющий», с
одной стороны, и гражданин (-не):________именуемый (-ые) в дальнейшем «Владелец». «.

Вы считаете, что это договор с застройщиком? ООО «ИВКО-2000» — разве застройщик?

Таким образом, договор уже согласован и возможно только его изменение или расторжение в указанных условиях.

Даже если проект договора согласован с застройщиком, тем не менее общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с УК и об условиях этого договора еще не было. Следовательно, договор с УК еще не заключен. Как же Вы предлагаете изменять или расторгать незаключенный договор?

Спасибо, хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания или можно УК направить протокол разногласий от моего имени? (не считая жалобы в надзорные органы) Каким документом можно выразить свой отказ в подписи договора? И точно ли за это ничего не грозит?

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, когда будет созвано общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, Вы вправе голосовать против предложенного проекта. И если Вы убедите общее собрание, то пусть общее собрание своим решением известит УК о заключении договора на иных условиях и направит в адрес УК акт разногласий к проекту договора, в котором будет указано, с чем не согласны. А затем данные разногласия УК передаст в суд, как я писал выше.

Если же более 50% проголосуют за данный проект, а Вы были против него или не присутствовали на собрании, то в течение 6 мес. можете обжаловать решение общего собрания собственников помещений в суд.

Персонально от себя отправлять акт разногласий смысла нет.

юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»

Таким образом, вам необходимо направить УК протокол разногласий к договору и в сопроводительном письме указать срок для рассмотрения протокола, если сторона не согласиться на ваши условия, то можно будет предъявлять иск в порядке ст.446 ГК РФ.

Ирина, исходя из норм ч. 1 ст. 445 ГК РФ, иск будет предъявлять сторона, получившая акт разногласий, — в данном случае УК. Но не собственники помещений.

Хотелось бы добавить в связи с возникшим спором.

Согласно ст.161 ЖК РФ 13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что лица, принявшие дом от застройщика пока еще не являются собственниками, то они не могут выразить свое волеизъявление относительно заключения договора с УК. Они обязаны подписать этот договор. НО если положения договора нарушают положения действующего законодательства, то они являются недействительными.

Если же лица принявшие помещения в доме от застройщика уже оформили свидетельство о праве собственности, то они могут провести общее собрание на котором решить вопрос о способе управления, расторгнуть договор и выбрать иную УК.

Согласно ст.161 ЖК РФ 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Из изложенного можно сделать вывод, что вы обязаны заключить договор управления с УК являющейся победителем конкурса, положения нарушающие законодательство будут недействительными. НО сначала попросите у УК выдать вам протокол подведения итогов конкурса, согласно которому УК является победителем.

Когда все собственники оформлять свидетельства можно будет проводить общее собрание и расторгать договор.

Еще статьи:

  • Агентский договор на водоснабжение Индивидуальный предприниматель (УСН с объектом налогообложения "доходы") является собственником "доходного" дома и сдаёт в аренду организации (общая система налогобложения) часть помещений для размещения магазина […]
  • Приказ от 26062019 322 Приказ Министерства экономического развития РФ от 27 мая 2016 г. № 322 "Об утверждении Методических рекомендаций по созданию и организации деятельности многофункциональных центров предоставления государственных и […]
  • Выход на удо Через сколько можно выйти по УДО или по амнистии? Через сколько можно выйти по удо или по амнистии?будет ли она в 2018 году? Что нужно для этого? Ответы юристов (2) Выход по УДО зависит от степени тяжести совершенного […]
  • Статья 49 Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный […]
  • Приказ мвд 210 от 30032012 Приказ мвд россии 210 дсп от 30.03.2012 Приложение N 1 к Приказу МВД России от 30.03.2010 N 249. Что такое засада? (по приказу МВД России от 30.03.2012 г. № 210 дсп). Помогите найти: Приказ МВД России от 30 марта 2012 […]
  • Якшур бодьинский мировой суд Якшур бодьинский мировой суд Судебный участок Якшур-Бодьинского района Удмуртской Республики Аппарат мирового судьи Никольский Александр Викторович помощник мирового судьи Широбокова Светлана Васильевна секретарь […]
Как оформить договор с ук