Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

Как защитить право собственности на жилье

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, — это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», — рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», — говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», — говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, — при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.

Другие публикации:  Развод после 25 лет брака

Титульное страхование как гарантия права собственности на жилье – не панацея от потери квартиры

Важность тщательной проверки истории квартиры отмечают постоянно, но в реальности даже квалифицированные юристы и риелторы не могут гарантировать, что никто никогда не покусится на право собственности.

Считается, что владелец может защититься от потери своей недвижимости, прибегнув к титульному страхованию – Российская гильдия риелторов даже выдвигала инициативу о том, чтобы сделать его обязательным.

Тем не менее, портал недвижимости superrielt.ru выяснил, что титульное страхование тоже не всегда эффективно – по крайней мере, в своём настоящем виде.

Как теряют свою недвижимость

По данным Бориса Шаронова, директора департамента рисков компании НСКА (Национального Страхового и Кредитного Агентства), ежегодно в судебном порядке расторгается порядка 2% совершенных сделок. Право собственности можно оспорить в ряде случаев. Например, если при регистрации прошлых сделок с объектом были допущены ошибки, либо когда на право собственности претендует лицо, права которого ранее были нарушены при отчуждении или приватизации жилья – возможно, тогда человек находился в местах лишения свободы, был недееспособным или ему еще не исполнилось 18 лет.

Кроме того, право собственности может быть оспорено, если обнаружится, что при совершении одной из предыдущих сделок с объектом были использованы подложные или поддельные документы; продавец или покупатель был недееспособным; были нарушены права сособственников недвижимости, наследников или были допущены другие дефекты в праве собственности. Также сделка может быть отменена, если одна из сторон действовала под влиянием обмана, заблуждения, стечения обстоятельств, либо не понимала своих действий или не могла руководить ими.

Можно потерять свою недвижимость, если она арестована по решению суда из-за долгов бывшего собственника, либо если попасть на мошенников.

Титульное страхование

Для решения этой проблемы разработали механизм – титульное страхование. С его помощью владелец может защитить свои интересы, если внезапно лишится недвижимости. Страховой случай здесь наступает, когда права собственности хозяина квартиры утрачены по причинам, которые от него не зависят. Страховка покрывает определенную сумму (обычно это рыночная стоимость жилья на момент совершения сделки), иногда в договоре титульного страхования отдельно прописано также покрытие судебных расходов.

Впервые такой полис в России был выдан компанией «Стандарт-Резерв» в 1994 году. Но Борис Шаронов отмечает, что официально титульное страхование существует лишь с 1998 года, когда соответствующие лицензии появились у страховых компаний: в частности, «Лидер», «Спасские ворота», «Стандарт-Резерв», РОСНО, «Росгосстрах» и прочие.

Борис Шаронов вспоминает реальный случай: в 1995 году исчез бизнесмен; его дочь, воспользовавшись услугами некоторых «профессионалов», получила свидетельство о смерти отца и завещание в свою пользу, и спустя долгие годы продала квартиру пропавшего. Но сделку оспорили родственники его жены. Новому собственнику повезло, что он воспользовался титульным страхованием, и адвокат страховщиков отстоял квартиру в суде.

Реальный стимул для развития титульное страхование получило после набора популярности ипотечного кредитования. Поскольку банки знали о том, что есть титульные риски, они обязывали заемщиков получать полис титульного страхования при оформлении ипотеки. На сегодняшний день большинство страховых компаний предлагают этот вид страхования только в рамках сотрудничества с банками, причем они не проверяют заемщиков отдельно, а полагаются на оценку банка, поэтому договора титульного страхования, как правило, заключаются автоматически. Но стоит отметить, что в этом случае страховка полагается банку, а не приобретателю жилья. Таким образом, заемщик все равно лишится своей квартиры, но банк получит возмещение. Максимум, на что может рассчитывать ипотечник – что банк выплатит ему разницу между полученной от страховщика суммой и остатком долга по кредиту.

Когда могут отказать

Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.

Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.

Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).

Непредвиденные препятствия

Существуют и менее очевидные нюансы. Первый – это сроки. Как правило, квартиру страхуют на три года – поскольку это срок исковой давности в отношении сделок с жильем. Но есть две загвоздки: во-первых, бывают ситуации, когда срок могут продлить до десяти лет, а во-вторых, истец может добиться у суда, чтобы отсчет времени начинался с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Причем, как отмечает Борис Шаронов, человек может узнать об этом и подать в суд и спустя 15 лет после совершения сделки. Страховка на все эти годы обойдется в кругленькую сумму – обычно ее годовая цена составляет 0,2-1% от стоимости недвижимости, а в некоторых рискованных случаях может подниматься и до 5%. Вряд ли хозяин бюджетной квартиры в Москве станет отдавать страховщику несколько десятков тысяч рублей в год.

Кроме того, далеко не всегда страховка сможет покрыть риски, на которые рассчитывал владелец, страхуя свою недвижимость. Как сетует Эльвира Дадашева, гендиректор агентства «Финанс-Недвижимость», титульное страхование – не панацея, поскольку, как правило, страховые компании указывают в договоре, что если событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора, а страховой случай возник в период действия договора, страховка не выплачивается. То есть если причина, по которой хозяин лишился своего имущества, наступила до заключения договора со страховщиком, но квартиру отобрали в период действия договора, компания ничего не возместит. Эксперт отмечает, что раньше таких случаев было достаточно много, и в сущности они демонстрировали недобросовестность страховых компаний – ведь в данном случае страховать титул бессмысленно. На сегодняшний день договора зачастую распространяются и на события в прошлом, но все же лучше внимательно изучать документ.

По словам адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», страховщик может оспорить факт того, что страхователь не виновен в утрате недвижимости, аргументируя тем, что при покупке человек плохо проверил документы, к примеру, не запросив справку о дееспособности продавца. То есть, даже заключая договор титульного страхования, необходимо тщательно изучать документы и проверять историю недвижимости.

Титульное страхование исключает риски покупателя лишь при потере права собственности на приобретенную недвижимость, но оно не действует, если возникли обременения. К примеру, человек купил квартиру и прожил в ней некоторое время. Однажды к нему заявился гражданин, который пребывал в местах лишения свободы. Даже если у человека не было права собственности на квартиру, но он был в ней прописан, то в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживать здесь, если другого жилья нет. В таком случае титульная страховка не поможет, поскольку собственник не лишается своего владения. Но придется пустить к себе в дом незнакомого человека.

Зарубежная практика

За рубежом люди чаще прибегают к титульному страхованию и получают больше гарантий. Прежде всего, потому что понятие «титул» имеет более чёткое определение, в то время как в отечественном законодательстве оно фактически отсутствует – страхуется не титул, а риск утраты собственности.

В США и Европе титул страхуют при совершении практически всех сделок с недвижимостью. Как говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, в США владельцы один раз и пожизненно страхуют свою недвижимость, а при наступлении страхового случая компании выплачивают страхователю сумму, которая в этот момент понадобится для покупки такого же жилья. Напомним, что в России сумма страхового возмещения постоянна и не учитывает изменения цены на объект, а действие договора ограничено во времени.

В Германии и Канаде практикуется не титульное, а актовое страхование, при котором гарантии дает государство, а не страховая компания. Если что-нибудь происходит, государство выплачивает компенсацию и само разбирается с нарушителями, взыскивая с них деньги. При этом владелец платит взнос один раз, когда совершает сделку – как правило, это не более 1-2% от цены объекта. А в Австрии размер такого взноса совсем символический и составляет 0,15% от стоимости жилья.

Эксперты считают, что титульное страхование станет эффективнее, если сделать его пожизненным, поскольку владелец может лишиться своего имущества в любое время. Но в западных странах, где объекты недвижимости имеют более прозрачную историю, а права собственников надежнее защищены, потерять жилье менее вероятно. Поэтому там пожизненная страховка обходится дешевле. В России же она будет стоить очень дорого.

Страхование права собственности при ипотеке

Страхование защищает банк и заемщика от различного рода рисков. Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование приобретаемой недвижимости от рисков повреждения и уничтожения. А вот страховка жизни и потери трудоспособности заемщика, а также страхование права собственности на предмет ипотеки рекомендуется оформить дополнительно для защиты финансов и обеспечения уверенности. Для чего нужно страхование риска утраты права собственности на жилье?

Если наступит страховой случай, то страховщик перечислит кредитору необходимую сумму для погашения займа, и заемщик будет освобожден от необходимости осуществлять дальнейшее погашение ипотеки. Приобретая объект недвижимости, покупателю должен отдавать себе отчет в том, что как бы тщательно нотариус и риелтор ни проверяли юридическую чистоту предмета ипотеки, это не дает покупателю полных гарантий, что данная сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами недвижимости.

Другие публикации:  Пенсия у бочкарева

По статистике, каждый сотый владелец недвижимости лишается своих прав на жилье по причинам, не зависящим напрямую от него. Наибольший процент конфликтов вызваны спорами о недействительности сделки купли-продажи. Причем законодательство РФ предусматривает 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами недвижимости к новому собственнику жилья. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на квартиру.

Всегда ли нужно страховать титул?

Все сказанное выше имеет отношение только к вторичному рынку жилья, где каждая жилплощадь обладает своей историей. Защита права собственности покупателя недвижимости в случае предъявления к ней претензий бывших владельцев или третьих лиц, хотя жилье могло уже несколько раз сменить владельца, осуществляется через страхование риска утраты права собственности. Разумеется, страховка не исключает претензий от бывших владельцев, но она гарантирует заемщику возврат вложенных в квартиру денег.

Таким образом, страховать титул рекомендуется только при покупке жилья на вторичном рынке. Если же квартира покупается в строящемся доме или в новостройке, то страховать титул бессмысленно, поскольку у этой недвижимости заемщик — первый владелец. А вот при приобретении вторичного жилья, вы можете застраховать риск потери права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору титульного страхования.

Каковы основные условия договора титульного страхования?

Целью титульной страховки является возмещение убытков заемщику, если на ипотечное недвижимое имущество иные лица заявят обоснованные права, и квартира будет возвращена им. К примеру, таким образом будет защищены денежные средства покупателя жилья, если договор купли-продажи будет признан недействительным и жилплощадь перейдет другому лицу, а продавец не вернет покупателю, вложенные денежные средства.

Согласно условиям договора титульного страхования, страхователем недвижимого имущества является его новый собственник. Также в этом договоре приведен список объектов недвижимости, право собственности на которые может быть застраховано:

  • земельные участки
  • нежилые помещения
  • жилые помещения
  • здания и строения
  • иная недвижимость.

При этом условия договора титульной страховки позволяют владельцу жилья самостоятельно выбирать срок действия соглашения. Как правило, договор со страховой компанией заключается на 3 года со дня приобретения права собственности, поскольку срок исковой давности составляет именно этот срок. Однако срок исковой давности начинается с того момента, когда лицо, претендующее на возврат жилья, узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а не с момента совершения сделки.

Помимо этого, при наличии весомых причин срок исковой давности может быть оспорен и восстановлен судом. Поэтому в случае с имуществом, приобретенным в ипотеку и переданным в залог банку, рекомендуется заключать договор страхования права собственности не на 3 года, а на весь срок кредитования. А если заемщик осуществит досрочное погашение ипотеки, то денежные средства за неиспользованный срок страховая компания вернет. Страховать или не страховать титул при ипотеке?

Документы, необходимые при наступлении страхового случая

События, на случай наступления которых осуществляется страхование:

  • истребование жилья из незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя
  • признание сделки купли-продажи недействительной
  • истребование квартиры, которая была обременена правами третьих лиц, к примеру, находилась у них в залоге или под арестом.

В случае, если заемщик получит повестку в суд или возникнут вышеописанные события, которые могут стать причиной риска утери права собственности, клиент немедленно должен обратиться в страховую компанию, предоставив всю необходимую информацию и документы.

Если в результате судебного разбирательства жилье будет возвращено предыдущему владельцу, а случай будет признан страховым, то для получения выплаты заемщик должен предоставить страховщикам следующий набор документов:

  • Документ, удостоверяющий личность заемщика
  • Исковое заявление
  • Копия решения суда
  • Доверенность представителю страховой компании на передачу ему прав и полномочий для представления интересов заемщика в суде
  • Документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство о праве собственности и пр.)
  • Документ, который удостоверяет статус выгодоприобретателя (кредитный договор, договор цессии и др.)
  • Материалы судебного дела
  • Оригинал страхового полиса
  • Заявление о выплате страхового возмещения.

Если случай будет признан страховым, то вскоре заемщик получит возмещение своих убытков.

Каков размер страховой суммы?

Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить владельцу жилья ущерб, то есть выплатить страховое возмещение. Эта сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы ипотечного кредита, если он берется на покупку квартиры, а недвижимость была передана в залог банку.

Страховая сумма определяется, исходя из рыночной стоимости жилплощади, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости. Базовая стоимость титульного страхования на любом из вышеперечисленных оснований, составляет от 0,8% до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Персональный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от:

  • полноты списка представляемых на экспертизу документов
  • количества сделок купли-продажи, проведенных с данным объектом недвижимого имущества
  • срока действия договора страхования.

Для заключения договора со страховщиком, заемщик должен предъявить страховой компании максимально полный набор документации, касающейся приобретаемого жилья. После чего страховщик произведет оценку страхового риска, а также анализ законности документов, проверку прежних хозяев, изучит переход прав собственности и многое другое.

Что влияет на размер страховой премии?

Страховая премия — это плата за страхование, которую заемщик должен заплатить страховой компании в том порядке и в те сроки, которые были установлены договором страхования. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, оплата страховой премии может производиться рассрочку, если данное положение предусмотрено договором между владельцем квартиры и страховщиком. В этом случае заемщик осуществляет регулярные страховые взносы.

При определении размера страховой премии страховщик имеет право использовать разработанные им страховые тарифы. Данный тариф по каждому конкретному договору дополнительного страхования определяется индивидуальным соглашением сторон. При этом на размер этого тарифа значительное влияние оказывают следующие факторы:

  • состояние здоровья и возраст клиента
  • интенсивность занятий спортом
  • сфера деятельности заемщика
  • технические характеристики жилого дома и многие другие факторы.

Итак, страхование риска утраты права собственности предполагает так называемую титульную страховку, призванную защитить имущественные интересы покупателя ипотечного жилья, связанные с владением, распоряжением и пользованием данной недвижимостью. Под утратой права собственности на недвижимое имущество понимается прекращение данного права на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Но опять же напомним, что это дополнительная подстраховка от различных рисков, и воспользоваться ей или нет, решает каждый покупатель сам. Ни один банк или страховщик не имеет права навязать вам эту услугу!

​Что важно знать про ипотечное страхование

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Другие публикации:  Неработающий инвалид 3 группы пенсия

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

С дачей вышла незадача

Кто-то обнаружил, что паводок подтопил баню, у кого-то покосился хозблок, а чью-то «фазенду» и просто обокрали. Неприятностей хозяйство, которое часто не проведываешь по 2-3 месяца, может принести массу. И если избежать их нельзя, то некоторые их последствия вполне можно нивелировать.

С ростом налогов и появлением взносов на капремонт владельцы недвижимости начали более ответственно относиться к праву собственности. Однако если квартиры и загородную недвижимость, в которой проживают постоянно, россияне худо-бедно страхуют, то со страхованием дач дела обстоят пока плачевно.

— Добровольное страхование имущества в России в целом распространено достаточно слабо, страховые полисы имеют около 3-5 процентов граждан, — говорит Антон Воронцов, управляющий директор по розничному страхованию «СОГАЗ». Правда, объем страховых премий по этому виду страхования растет на 10-15 процентов ежегодно.

В последнее время страхование загородных домов и дач набирает популярность, отмечает Виталий Княгиничев, директор дирекции розничного бизнеса СПАО «Ингосстрах»:

— Мы видим в этом «обратное» влияние кризиса: в нестабильных экономических условиях многие стремятся обезопасить себя от возможных убытков. При этом стоимость полисов страхования жилья относительно невысока. Помимо «внешних» факторов влияние оказывает усиленная работа страховщиков над повышением качества сервиса и диверсификацией продуктов. Мы видим растущий интерес клиентов к «коробочным» продуктам, увеличивается количество клиентов, приобретающих полисы онлайн. Эти факторы позволяют надеяться на то, что рост в сегменте страхования загородной недвижимости продолжится и в 2016 году.

Одним из ноу-хау страхового рынка по ряду направлений стали «коробочные» продукты. Это варианты страхования имущества, включающие основные риски, например пожар, взрыв газа, повреждение застрахованного имущества водой, противоправные действия третьих лиц. «Эти предложения пользуются спросом, так как в страховом договоре уже зафиксированы страховые суммы (лимит ответственности страховщика) и страховые премии. Их просто приобрести, при этом осмотр самого дома не требуется», — пояснил Антон Воронцов.

Казалось бы, выгодно и удобно. И ездить никуда не надо, и стоят недорого: для дома стоимостью 500 тысяч рублей цена полиса начинается от 1500 рублей. Однако если выезда на место при страховании не было, то после наступления страхового случая вероятен отказ в выплате возмещения, рассказал Антон Соничев, адвокат компании «Деловой фарватер»:

— В этом случае деньги можно будет получить только через суд, где доказать наличие строений можно документами на них, свидетельскими показаниями, фотографиями, наличием членской книжки СНТ, в которую председатель вписал строение, или справкой СНТ о наличии строения на участке, справками из разных органов (полиции, пожарных и т.п.).

Возмещение реально получить, если страхование прошло по всем правилам и есть документы об этом (договор страхования, квитанция об оплате). Наличие строений подтверждается документами на них и результатами оценки, которая должна была проводиться перед страхованием и зафиксировать наличие строения с детальным его описанием и фотографиями, добавляет юрист.

Основное требование при выплате страхового возмещения — наличие у страхователя правоустанавливающих документов на загородное строение. Однако страховщики готовы выдать полис и на дачу, документов на которую еще нет. Например, участок оформлен, а дом нет. Автору этих строк агент предлагал оформить договор страхования дома без свидетельства о собственности. Правда, умолчал о том, что в дальнейшем дом регистрировать все равно надо. Без документов на строение получить возмещение при наступлении страхового случая даже при наличии фотографий дома и свидетельств агента не удастся.

— Подобное страхование проводится уже не первый год. По сути, оно правомерно, но с получением возмещений при нем возникают большие проблемы, и зачастую страхователям отказывают в выплате возмещений, ссылаясь на отсутствие строения как такового. Из-за этого подобные дела впоследствии часто решаются в суде, — говорит Антон Соничев.

Впрочем, ряд крупных страховщиков при страховании незарегистрированных строений просят определенный пакет документов. Если он запрошен страховщиком и предоставлен страхователем, то высока вероятность, что проблем с выплатой возмещения не будет, подчеркивает Соничев:

— К этим документам обычно относятся членская книжка СНТ, в которую председатель вписывает строение и ставит печать и подпись, либо просто справка СНТ о наличии строения на участке. Строение обычно детально описывается в договоре страхования, указывается отсутствие регистрации и прикладываются фотографии. Выплаты производятся по справкам из разных органов (пожарные, полиция и т.п.).

Страховщик может отказать в выплатах и по другим причинам. Например, возмещение не выплачивается, если страховой случай наступил в результате умышленных действий страхователя.

— Причиной отказа может стать бездействие страхователя, например если пожарная команда не была вызвана при первом задымлении. Также нужно учитывать, что выплаты производятся только по тем рискам, которые указаны в договоре. Например, при не оговоренном в договоре взрыве бытового газа, который стал причиной пожара, возмещение по пожару не осуществляется. Кстати, мы не рекомендуем исключать из покрытия риск взрыва или пожара, так как по факту они связаны, отмечает Виталий Княгиничев.

Из страховых случаев в загородных строениях чаще происходят пожары. Наиболее распространенные причины — непотушенный окурок или проблемы с электропроводкой. Бывает, что огонь может перекинуться на строения из горящего леса или с горящей сухой травы в поле. Далее по «популярности» идут кражи и подтопления. Причем если дом находится недалеко от реки, риск подтоплений возрастает.

Еще статьи:

  • Приставы краснодара западного округа Отдел судебных приставов по Западному округу г. Краснодара Краснодарского края Адрес: 350078, г. Краснодар, ул. Тургенева, 183 Время работы: Вторник 09.00 - 15.00, Четверг 14.00 - 18.00 Телефон для справок: […]
  • Льготы на земельный налог пенсионерам в ростовской области Перечень льгот для пенсионеров Ростовской области в 2019 году Пенсионерам Российской Федерации после окончания трудовой деятельности ежемесячно выдается пособие, называемое пенсией. Несмотря на катастрофический разрыв […]
  • Экологическая экспертиза объекта документы Перечень представляемых на ГЭЭ документов Документы, необходимые для предоставления государственной услуги "Организация и проведение государственной экологической экспертизы объектов регионального уровня": письменное […]
  • Договор без срока действия договора Энциклопедия решений. Срок действия гражданско-правового договора Срок действия гражданско-правового договора Помимо срока исполнения обязательства, договором может быть, а в предусмотренных законом случаях должен быть […]
  • Декларация по ип земельный налог Земельный налог для ИП в 2018-2019 годах Земельный налог для ИП в последние годы рассчитывался и уплачивался по разным правилам. О том, на что должен обратить внимание ИП-плательщик земельного налога в 2017 и 2018 […]
  • Налог на усн платежка образец Платежка УСН 6% - 2018 (образец) Похожие публикации Форма платежного поручения приведена в приложении 2 к Положению Банка России от 19.06.2012 № 383-П. Для удобства заполнения каждому его полю присвоен номер (форма с […]
Право собственности не есть страховка